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來源：家長幫論壇北京站 作者：liu83211 2018-03-31 16:16:40
第一套，91平630W，戶型圖如附件（11）。
看房感受：價(jià)格離譜，不能因?yàn)槟媳背蚓吐煲獌r(jià)，樓層二層視野較差，朝南又是樓拐角中的凹槽，客廳還是沒法擺沙發(fā)，廚房又是新造型，不考慮，pass。
第二套，還是二層，103平570W，由于有租戶只看到一個廳，明顯偏低的價(jià)格后面是什么原因呢？挨著火車道，一般來說這是一個很致命的缺陷，所以這個房子目前已經(jīng)超過100人看但還是沒有下家。去看房的時候正趕上有一列火車駛過，關(guān)上窗戶其實(shí)還行，甚至沒有挨著二環(huán)吵，原因就是火車到了這里基本上都是減速進(jìn)站，所以噪音減小。中介甚至詳細(xì)說了每天一共有多少班列車通過，最晚一班是多少等等，呃，可是心底還是不太能接受啊，pass。
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看到這里真是身心俱疲，而且似乎兩個學(xué)區(qū)內(nèi)能看的都已經(jīng)看到了，要么換學(xué)區(qū)要么等待新房源。與此同時，之前看的房子里面，抽屜胡同那套、東環(huán)居苑93平那套、新景家園80平那套也都相繼有了買主。局面還是很令我焦急。
在總結(jié)了幾周看房情況后，我和媳婦兒做出了一個重要決定：聯(lián)系之前的中介A并交納意向金，然后守株待兔。主要原因就是想等待東花市北里這片的新房源，而A所在的店就在附近，且業(yè)務(wù)比較熟悉，在之前給我倆留下了比較深的印象，因此考慮調(diào)動他的積極性來鎖定新房源。
Point8：關(guān)于意向金，這是新接觸的概念，第一次聽A說起大致的意思就是遠(yuǎn)洋德邑的房子很搶手，很多人直接在中介那里交了意向金，因?yàn)榭捶靠吹枚嗔藢緫粜鸵捕际至私�，因此需求明確，只要房源一出，中介就會把意向金交上，然后按照交意向金的順序與房東排隊(duì)談判。但我理解，其實(shí)在這里意向金只是LJ用來區(qū)分客戶群體的一個手段，并以此來設(shè)定談判順序，也還算合理。通過LJ的系統(tǒng)能夠看到，在代售房源的頁面上會有類似某中介留的“客戶已交意向金，正在談判，請勿擾”的字樣。也沒有專門的意向金的合同，實(shí)際上簽的是定金合同，這個錢在交給中介后都會匯總到店長那里，也不會像中介說的那樣“在與客戶談判的時候讓其能夠看到買方的誠意”，其實(shí)所謂的誠意，是讓中介看到的。個人覺得適合于鎖定房源小區(qū)且市場比較熱的情況，因?yàn)槟憬涣艘庀蚪鹬笠簿鸵馕吨辉敢庠僬垓v了。
媳婦兒交意向金之前看了一套東花市北里中區(qū)的房子，105平600W，戶型圖如附件（12）。
看房感受：很棒，雖然臨街擔(dān)不是很吵，但是產(chǎn)權(quán)有糾紛，好像是子女爭遺產(chǎn)類似的意思，唉，真是天不遂人愿，不過即便如此，我倆也沒排上，已經(jīng)有人交了意向金占位。但這種房子還是敬而遠(yuǎn)之吧，pass。
在交過意向金之后，我也有點(diǎn)心灰意冷，就想邊歇歇邊等著看看新房源。而A的態(tài)度則發(fā)生了180度大轉(zhuǎn)彎，開始頻繁給我打電話。
首先在周中告訴我剛上了一套法院拍賣的房子，很便宜，但我簡單一查就發(fā)現(xiàn)水太深，堅(jiān)決pass。
到了周末，本以為可以休整一周了，結(jié)果周六上午，接到了A的電話，說有一套東花市北里東區(qū)的房子，房東之前好像一直不太想賣但現(xiàn)在又說可以了，戶型和之前看的81平那個基本一樣，也是要價(jià)500W，在二層，所以不用看就能斷定是我要的需求。
但穩(wěn)妥起見，我和媳婦兒還是馬上準(zhǔn)備出門看房，因?yàn)槔锩嬗凶鈶�，只�?0點(diǎn)到11點(diǎn)可以，這算是一個缺點(diǎn)。
看了的情況和想象得差不多，這次我不想再遲疑了，便讓A告知房東可以談?wù)劻�。此時唯一的變數(shù)，就是這個房子不唯一，有大約23W的個稅。
第二天談判不太順利，房東阿姨人不錯，但就是講不下來價(jià)，中間的談判過程不表，單說最終我和媳婦兒基本接受了這個價(jià)格，結(jié)果在具體談?wù)摷?xì)節(jié)的時候才發(fā)現(xiàn)個稅金額是與貸款金額直接相關(guān)的，再仔細(xì)一算，按照我倆計(jì)劃得貸款額度居然還要再多20W的個稅，這個我倆無論如何無法接受，最終也沒有辦法，談判中止，真是讓人神傷的一天，而A顯然也很沮喪。
再后來，我和媳婦兒回家重新計(jì)算資金，并向雙方父母尋求幫助，最終湊到了最低個稅所需的首付，在看房第七周的周中簽訂了合同，為此次學(xué)區(qū)房看房之旅畫上句號（當(dāng)然后面還有很多手續(xù)沒辦）。
這個時候，之前看過的天嬌園74平、新景家園73平也已成交，金世紀(jì)嘉園那套和東環(huán)居苑1層那套也已停售。也就是說，我和媳婦兒整個過程看過的18套房子中已經(jīng)有一半成交或是停售，這才僅僅一個半月啊。
Point9：說說中介吧，整個過程中接觸了四五個中介，感覺個體差異還是非常大的，而找到一個業(yè)務(wù)純熟尤其是說話利索能把事說明白的中介很是關(guān)鍵，A在這里面就是典型，C也不錯，每次看房都會將每套房子的戶型圖打印出來并標(biāo)注關(guān)鍵信息，很有心；每個中介都是有級別的，分為M序列和A序列，區(qū)別在于一個就是單干，一個可以帶著徒弟，所以盡量可別選到只是徒弟級別的中介；目前的二手房市場是LJ一家獨(dú)大，但其實(shí)只要出了房源，其他家都會想辦法和房東聯(lián)系，甚至?xí)嗷帗�，MT和LJ一樣都是2.7，WAWJ2到2.2左右，因此開始看房可以從這里看起，如果真有比較好的房源入手的話手續(xù)費(fèi)要少很多，當(dāng)然跳單不再討論范圍之內(nèi)；所有中介都會期待你決定買房，具體談判的時候在你猶豫不決的時候也會組團(tuán)忽悠，這時要保持冷靜，有自己的判斷力，要去判斷中介說的有沒有道理，不能因?yàn)橐欢讶嗽谀愣厙Z嘮叨叨而產(chǎn)生逆反心理“我就是不聽你的”，這次A提到的一個房價(jià)還會繼續(xù)上漲的理由就是“2011年2月16日北京公布了貫徹國八條的通知，連續(xù)5年繳納社會保險(xiǎn)限購一套住房”，據(jù)他的說法頒布這條法規(guī)后就有一大堆人將社保遷至北京上繳，而2016年馬上就是滿5年的期限，應(yīng)該是推動房價(jià)的一個因素。我回去仔細(xì)查了查，所言屬實(shí)且分析合理，那我就選擇相信。
整個過程描述得很絮叨，但我想通過更為詳細(xì)的過程描述來展現(xiàn)整個學(xué)區(qū)房購買過程中購房者的心理變化以及考量因素。算是一個參考吧，希望能夠?qū)x擇同一區(qū)域的家長有所幫助。
�。�1）天嬌園74平
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