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　　為什么對北京來說，地段的好壞主要以距離市中心（天安門、故宮、中南海）的遠近來衡量呢？這是因為，北京是一個典型的以政治中心為中心的單中心城市（把通州打造成副中心后，這一狀況會有所改變，但不會從根本上改變）。對于上海、紐約等許多國際大都市來說，很難找出絕對的城市中心。但北京則不然，自從1405年明成祖遷都北京以來，北京600多年來始終是以紫禁城（1949年后換成了中南海）為中軸，由內向外成環(huán)狀對稱輻射的單中心城市。離天安門、故宮、中南海越近，土地的稀缺性就越強。

　　現(xiàn)在，北京城市的開發(fā)已到了五環(huán)、六環(huán)之外，有的位于四五環(huán)過去曾是村子的地方也比較繁榮、比較現(xiàn)代化了，交通也相當發(fā)達。如中關村、望京等等。但無論怎么發(fā)展，無論再過多少年，一環(huán)（也就是北京老皇城）內比二環(huán)內金貴、二環(huán)內比三環(huán)內金貴、三環(huán)內比四環(huán)內金貴的基本規(guī)律是不會更改的。

　　當然，北京還有個特點，距離市中心同樣遠近的地方，長安街以北比長安街以南金貴，這也是長期以來形成的現(xiàn)象。退一萬步說，即便在遙遠的未來，與學區(qū)相關的一切因素都灰飛煙滅了，一環(huán)內、二環(huán)內地段的稀缺性和珍貴性都會永遠存在下去。前一陣那部獲得雨果獎的著名中篇小說《北京折疊》，把北京分成了三個等級，有人認為這是部高度批判現(xiàn)實主義的小說，第一等級實際上就是二環(huán)以內政治色彩最濃、離權力中心最近的區(qū)域。

　　學區(qū)的重要性如何？2015年教改以來，學區(qū)的重要性迅速攀升，有時甚至已經超過地段，成了決定房價的第一位因素。這與中國父母對教育的高度重視密切相關，論望子成龍的程度、論對子女教育不惜代價投入的程度，中國父母在全世界都是絕無僅有的，有時得到了匪夷所思的地步。這也造就了有的地方同一地段的老破小學區(qū)房比非學區(qū)房的高檔公寓價格高出70%-80%的怪現(xiàn)象。

　　當然，學區(qū)的重要性提升，在某種程度上也是一把雙刃劍。特別對于那些地段不是那么理想的好學區(qū)來說，學區(qū)溢價因素越高，也就意味著泡沫成分越大，一旦學區(qū)政策發(fā)生明顯變化，房價就很容易出現(xiàn)動搖。

　　學區(qū)會永遠重要下去嗎？這實際上也就是教育會不會實現(xiàn)均衡的問題。均衡是相對的，不均衡是絕對的。這一輪新教改肯定是在朝著教育資源均衡化的方向發(fā)展，但未來教育資源均衡化，主要體現(xiàn)在縮小實力較弱的普通學校同中上等學校之間的差距，至于那些牛校（主要是指牛中，因為應試教育語境下的小學階段教育質量并沒有實質性的差別，以后還要另文詳細闡述）的優(yōu)勢則依然會長期顯著存在，也就是說牛中和中等中學的差距依然會顯著存在。簡言之，教育均衡化的主要結果是提低，而不是把牛中拉低到一個平庸的水平。以西城四大金剛為例，可能再過十幾二十年，四大金剛仍會存在，四中、實驗的教主地位仍不會動搖。

　　因此綜合起來，那些兼具地段優(yōu)勢和學區(qū)優(yōu)勢的二環(huán)內學區(qū)，是最具保值增值潛力的，是抗風險能力最強的。下面分東西城來說明。

　　就西城而言，西城地段最好的是西長安街學區(qū)、金融街學區(qū)、什剎海學區(qū)，學區(qū)最好的是金融街學區(qū)、什剎海學區(qū)、德勝學區(qū)，這其中金融街學區(qū)和什剎海學區(qū)是兼具最優(yōu)地段和最優(yōu)學區(qū)資源的。而金融街學區(qū)又有著西城最現(xiàn)代化的配套環(huán)境，這賦予了它西城龍頭老大的地位。什剎海學區(qū)，地理位置同樣優(yōu)越（南半片屬于北京老皇城也就是一環(huán)），學區(qū)資源同樣優(yōu)質，只是配套環(huán)境不如金融街現(xiàn)代化，因此綜合起來僅次于金融街學區(qū)，目前看黃小、西什庫等代表校的價格同金融街的差距還有些大，這主要是因為出房少，炒作因素少。

　　回歸正常理性狀態(tài)后，什剎海同金融街的價格差還會進一步縮小。西長安街學區(qū)的地理位置極其優(yōu)越，甚至比金融街更優(yōu)越，在這兩年教改導致的學區(qū)因素凸顯之前，靈境胡同、太仆寺街等核心地段的價格實際上是一直高于豐匯園等宏廟學區(qū)房的。但教改后西長安街學區(qū)相對平庸一些，缺乏出彩的學校，因此目前的價格基本反映了單純的地段價值，學區(qū)溢價因素極少。

　　德勝則與西長安街相反，德勝的學區(qū)優(yōu)質度也比較高，和金融街、什剎海同屬西城第一梯隊，但地段遜色不少，大部分位于二環(huán)外，有的甚至都出了三環(huán)，因此現(xiàn)在的價格有些虛高，主要是靠學區(qū)溢價因素維持的，同時也跟此前許多人的大肆炒作很有關系。此外，月壇、新街口、展覽路等學區(qū)的地段和學區(qū)資源也都還不錯，但相對來說遜色一籌。

　　就東城而言，東城地段最好的是景山—東華門學區(qū)和東朝建學區(qū)（前者是王府井一帶，后者是金寶街一帶，都是“東富西貴”中“東富”的代表），學區(qū)最好的是東朝建學區(qū)、和平里學區(qū)、安交學區(qū)（東朝建有點類似于金融街，有史家這樣的牛小，有二中這樣的全東城領頭牛中，有直升二中分的新鮮小學；和平里有點類似德勝，教育資源最均衡，但地理位置太偏北，有的出了三環(huán)之外；安交學區(qū)有府學，有五中，也足夠光彩奪目）。這其中東朝建學區(qū)是兼具最優(yōu)地段和最優(yōu)學區(qū)資源的。

　　由于東城的學區(qū)總體上不如西城，因此東城的學區(qū)房房價總體上也比西城低不少，這就是因學區(qū)因素造成的價值洼地。如果幾年后東西城真的實現(xiàn)合并，因而中考不再相互鎖區(qū)，東城的學區(qū)房房價就會有明顯的補漲。當然，東西城合并畢竟還沒有任何權威的消息來源加以證實。

　　三、二環(huán)內學區(qū)未來走勢的展望

　　無論哪里的房子，房價的走勢總體上是隨大盤走的，二環(huán)內學區(qū)房也不例外。但二環(huán)內學區(qū)房抗跌的性能無疑是最好的。未來的十幾年內，北京樓市的調控不會取消，但有時會收緊、有時會放寬，這都取決于經濟總體運行狀況和政治需要。

　　就大盤而言，未來十幾年北京的樓市總體上會保持退一步、進三步的態(tài)勢，調控收緊后抗風險能力差的區(qū)域就會立竿見影地跌一些，爾后又會恢復到比下跌前更高的地步，甚至可能出現(xiàn)報復性反彈。就二環(huán)內優(yōu)質的學區(qū)房來說，一般的樓市調控可能基本不起作用，連退一步、進三步的現(xiàn)象都不會出現(xiàn)，而是會一直上漲，只不過漲幅有徐有疾。所以，那些最近買了學區(qū)房后擔心站在山崗而惴惴不安的家長們，其實大可以放寬心。

　　當然，這一切都是有時間限度的。未來十幾年后，到房價的拐點真正到來之時，大盤不再有上漲壓力之時，二環(huán)內學區(qū)房也很難再一枝獨秀，無限制地上漲下去。但不管怎么樣，即便有朝一日真的出現(xiàn)大的經濟危機、出現(xiàn)樓市的崩盤，北京二環(huán)內那些兼具地段優(yōu)勢和學區(qū)優(yōu)勢的學區(qū)房，可能也會是樓市崩盤的最佳避難所，有可能崩盤壓根不會殃及，即便最終難逃被殃及的命運，也會是受崩盤影響最小的區(qū)域。