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　　想必最近北京二環(huán)內(nèi)學(xué)區(qū)房房價又開始猛烈上漲的消息大家都知道了，為了讓孩子有更好的學(xué)校上，高額的學(xué)區(qū)房已經(jīng)成了各位家長們肩上的重?fù)?dān)，北京二環(huán)內(nèi)的學(xué)區(qū)房房價會不會一直漲也成了家長們比較關(guān)注的問題，下面我們就一起來剖析下吧！

　　一、北京房價會不會永遠(yuǎn)漲

　　二環(huán)內(nèi)學(xué)區(qū)會不會永遠(yuǎn)漲，首先取決于北京房價會不會永遠(yuǎn)漲。道理很簡單，如果北京房價永遠(yuǎn)不會跌，那么二環(huán)內(nèi)學(xué)區(qū)更不會跌；如果北京房價整體上停止上漲，那么二環(huán)內(nèi)學(xué)區(qū)也很難獨善其身。對這個問題的爭論已經(jīng)多年，眾說紛紜。

　　有的認(rèn)為拐點很快就要到來，特別是930限購后房地產(chǎn)即將全面降溫；有的則認(rèn)為北京房價永遠(yuǎn)不會降。像著名的董藩教授更是有未來北京房價80萬一平米的驚人言論。我的觀點是：北京房價不會永遠(yuǎn)漲下去，但還會有十幾年的繼續(xù)增長期，大約到2030年前后可能會一直是房價上漲的窗口期。

　　中國現(xiàn)在的樓市分化已經(jīng)極其明顯，三四線城市主要是去庫存，但去庫存的前景并不樂觀，有的三四線房市就像任志強(qiáng)說的，“唯一去庫存的辦法就是把房子炸掉”。北上深等一線城市以及個別二線城市則還會有很大的上漲壓力。中國再過幾年經(jīng)濟(jì)就要超過美國成為世界頭號經(jīng)濟(jì)大國，中國又是高度政治化、政治經(jīng)濟(jì)文化資源高度集中的傳統(tǒng)大一統(tǒng)國家。

　　作為幾年后全球第一大經(jīng)濟(jì)體的首都，再加上中國人幾千年前來對土地和住宅無與倫比的偏好，北京的房價很可能要漲到明顯超過世界最主要幾個大都市的程度，才能迎來拐點的到來。從目前看，北京房價比倫敦、紐約等國際大都市大約還低百分之四五十，比香港也還低很多。

　　綜合這些情況看，大膽作個預(yù)測，北京的房價可能要再經(jīng)過十幾年的時間也就是到2030年左右，穩(wěn)步上升到明顯高于倫敦房價的時候（此時中國的城市化進(jìn)程可能也已經(jīng)大體完成），才會到達(dá)平臺期，此后有可能開始掉頭向下。據(jù)此初步估算，2030年北京核心區(qū)域的房價到不了董藩所說的80萬一平米，但有可能達(dá)到三四十萬一平米。

　　當(dāng)然很多人會說：“北京現(xiàn)在的房價就已經(jīng)高得離譜了，租售比在全世界都找不出幾個可以相提并論的；我是中產(chǎn)階級，我都買不起，大部分人自然也買不起，這不是有價無市嗎？怎么還會繼續(xù)上漲呢？難道就不會崩盤嗎？”應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，從道義上說，北京目前的房價就已經(jīng)到了嚴(yán)重違反社會主義道德的地步了，而且成了加劇貧富兩極分化和階級固化的最主要的因素，綁架了國民經(jīng)濟(jì)，抽干了實體經(jīng)濟(jì)，真可以說成了“萬惡之源”。

　　任何一個有正義感的人，都不會認(rèn)同北京的高房價現(xiàn)狀。但是從理性的角度看，北京房價在未來十幾年的繼續(xù)上漲，可能是不會以人的意志（包括政府的意志）為轉(zhuǎn)移的。這是由多方面決定的：

　　1.前文已經(jīng)說過，北京是全國人民的首都，又將是全球第一經(jīng)濟(jì)體的首都和一流國際大都市，北京的購買力不是光靠北京人民支撐的，是由全國各地人民和其他國家的資本家共同支撐的。這是個十分淺顯的道理。

　　2.中國已經(jīng)持續(xù)了十幾年的貨幣超發(fā)情況，在未來十幾年可能會有所改觀，但不會有根本性的改變，人民幣越來越貶值的大勢也不會改變。股市等在近期進(jìn)入健康發(fā)展軌道的可能性不大，一線城市的住宅仍是無可取代的最佳投資渠道。

　　3.北京將在未來可預(yù)計的十幾年內(nèi)繼續(xù)實施嚴(yán)格的限購政策，主要是從需求側(cè)進(jìn)行調(diào)整，同時北京已經(jīng)開始實施嚴(yán)格的控制城市規(guī)模政策，市區(qū)特別是核心區(qū)域加大土地供應(yīng)的空間十分有限。只要不從根子上解決土地供應(yīng)問題，就不可能釜底抽薪地解決房價上漲問題。

　　4.中國不可能實施嚴(yán)厲的房產(chǎn)稅政策，更不可能實施遺產(chǎn)稅。嚴(yán)厲的遺產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅是房價的最大殺手锏。只要不實施遺產(chǎn)稅，對房價的政策打擊就是十分有限的。如果只實施房產(chǎn)稅，而房產(chǎn)稅又十分溫和，很可能房產(chǎn)稅會被轉(zhuǎn)嫁到房價和房租上，不僅達(dá)不到使房價下降的目的，反而可能使房價進(jìn)一步上漲。

　　5.中國政府的限購目標(biāo)從來就沒有定位為讓房價下降，而是遏制房價過快上漲。以這次中央經(jīng)濟(jì)工作會議為例，其中就有“既要抑制資產(chǎn)泡沫，又要防止房價大起大落”的說法。換言之，讓房價下降也不符合政府的愿望和利益。

　　崩盤的危險存不存在？我認(rèn)為，這個危險始終是存在的，而且未來中國的樓市一旦崩盤，很可能就是史無前例的大崩盤。但總的看崩盤的可能性不大。政府越是通過各種手段使房價上漲得越平穩(wěn)，緩慢上漲的總周期越長，崩盤的可能性就越小。這是一個通過時間化解風(fēng)險的過程。

　　二、決定北京房價的兩個最主要因素：地段和學(xué)區(qū)

　　上一部分主要論證的是北京房價還會在未來十五年內(nèi)總體保持增長。但是在北京的內(nèi)部，不同區(qū)域的房價走勢和上漲空間也是有所不同的。就北京市內(nèi)部而言，房價主要取決于兩個因素，地段和學(xué)區(qū)，兩者缺一不可。也就是說，越是核心區(qū)域，越是優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，房價的升值空間就越大，堅挺程度就越高。所以，二環(huán)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房無疑是最具優(yōu)勢的。

　　關(guān)于地段的重要性，李超人說過大家耳熟能詳?shù)脑�，決定房價的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。什么是地段？論壇上也有人為此爭論得不可開交，實際上是混淆了廣義上的地段和狹義上的地段。廣義上的地段，包括距離市中心的遠(yuǎn)近、交通、環(huán)境、配套設(shè)施等諸方面因素，有的還把學(xué)校和醫(yī)療等資源都列入地段的范疇。

　　這里所強(qiáng)調(diào)的主要是狹義上的地段，主要就是指距離市中心（天安門、故宮、中南海）的遠(yuǎn)近。因為其他因素固然也重要，但地段的因素是真正起決定性作用的，對北京這樣的城市來說，地段才是最稀缺的要素，具有真正的不可再生性。