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　　小學(xué)招生報名陸續(xù)開始，讓已經(jīng)炙手可熱的學(xué)位房再上關(guān)注度榜首。4月底，廣州市越秀區(qū)、天河區(qū)2010年小學(xué)招生政策出臺，學(xué)位房不再受入住時間的限制。就在市民無需再為了小孩入學(xué)提前購買地段生住房而大舒一口氣的同時，有些家長卻發(fā)現(xiàn)，買了學(xué)位房也未必上了保險，個別學(xué)位緊張的學(xué)校，部分即便是屬于招生地段的學(xué)生，由于不是“唯一”居住地，就有可能被統(tǒng)籌到附近的其他學(xué)校就讀。

　　由于目前廣州的置業(yè)者多數(shù)都擁有二套或以上住房，加上有能力購買學(xué)位房的家長多數(shù)都是“錦上添花”的行為，如此嚴厲的舉措下，學(xué)位房何去何從？購買學(xué)位房又該注意些什么？

　　學(xué)位房不限居住時間！

　　4月底，越秀區(qū)、天河區(qū)2010年小學(xué)招生政策出臺，對比以前的政策，記者發(fā)現(xiàn)，兩區(qū)的地段生界定政策作出重大調(diào)整。學(xué)位房不再受入住時間的限制。因此，市民無需再為了小孩入學(xué)提前購買地段生住房。

　　之前，各區(qū)教育局均曾出臺政策，對二手學(xué)位房設(shè)置了須“住滿2年或5年才能視為地段生”等限制性條款。

　　從越秀區(qū)2010年招生工作意見中了解到，對于二手房學(xué)位的分配方法有所變化，沒有限定二手房的居住時間。文件的表述是：在全市統(tǒng)一正式報名時，對手續(xù)完備，已辦理各種交易手續(xù)的二手房業(yè)主子女，且人戶一致。

　　以往為了學(xué)位房，不少家長都是提前3到5年就開始準備學(xué)位房，幾年的累積準備時間讓學(xué)位房長期處于需求大旺的態(tài)勢。在招生新政出臺之后，記者在越秀東山的名校片區(qū)的中介行了解到，一些原本準備購房的買家都開始觀望。業(yè)內(nèi)專家分析，在調(diào)控新政的強壓力，城區(qū)購買力的暫緩，能夠緩解老城區(qū)物業(yè)樓價的追高。

　　二套房不是地段生？

　　對地段生的界定，招生工作意見的表述是：在全市統(tǒng)一正式報名時，對手續(xù)完備，已辦理各種交易手續(xù)的二手房業(yè)主子女，且人戶一致。

　　但是，在實際的操作中，不少家長卻遭遇到了因為擁有多套房被界定為“統(tǒng)籌生”而非“地段生”的郁悶。在廣州媽媽網(wǎng)上，在報名時遭遇此狀況的并不是個案。沖著名校購買的物業(yè)，由于并不是唯一的住房，加上名校實在太過火爆，被打回另一住所做地段的案例并不鮮見。甚至有評論也調(diào)侃，教育部門比國土局更早開始限制多套住房了。

　　尚未置業(yè)學(xué)位房的家長們則開始了觀望：花大價錢買的二手學(xué)位房，就是沖著個學(xué)位，如果連這個都保證不了，倒不如去擇校算了。記者采訪的專家則表示，有對口的房產(chǎn)卻被統(tǒng)籌，是極少數(shù)的情況，原因是對口學(xué)校太過火爆而致。大多數(shù)的學(xué)校目前并不會因業(yè)主擁有多套房而拒絕小孩做地段生。而滿堂紅的置業(yè)經(jīng)理則告訴記者，如果這個招生政策真的嚴格執(zhí)行，那么名校周邊物業(yè)的過熱需求有望降溫，但是隨著擇校生的增多，周邊物業(yè)的租金看漲。

　　■市場現(xiàn)狀

　　1：10老城區(qū)學(xué)位房供求嚴重失衡

　　有中介曾統(tǒng)計過，目前廣州老城區(qū)學(xué)位房的放盤量與意向買家的比例為1∶10，而不少名校旁邊的學(xué)位房更是一房難求。供需的嚴重失衡成為城區(qū)樓價堅挺的原因。在今年招生政策調(diào)整和房地產(chǎn)調(diào)控壓頂?shù)那闆r下，目前廣州學(xué)位房整體市場暫時出現(xiàn)觀望情緒，但價格整體依然十分堅挺，顯示在目前供需失衡狀態(tài)下，學(xué)位房依然保持搶手，保值能力凸顯。滿堂紅研究部高級經(jīng)理周峰認為，從過往經(jīng)驗看，新并入的校區(qū)師資等狀況在兩三年內(nèi)都仍會與本校有差距，由于名校學(xué)位房量少始終處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，所以也很難受到樓市新政的沖擊。期望出現(xiàn)均價在1.3萬元/平方米以下的名校學(xué)位房盤源可能性很小。

　　據(jù)了解，近期越秀區(qū)的二手成交量雖然減少，但成交均價反而升到13483元/平方米，主要是因為新政對具有經(jīng)濟實力、而且想在老城區(qū)買學(xué)位房或買多一套大單位改善居住質(zhì)量的買家影響不大，由于老城區(qū)大部分買家都是由于剛性需求，看到合適的房子，依然會出手。

　　以東山口板塊為例，新政出臺后一些賣家寧愿轉(zhuǎn)租也不急于降價出售。該區(qū)二手置業(yè)顧問認為，無論從短期還是長期來看，老城區(qū)“學(xué)位房”都不太可能降價。據(jù)介紹，東山錦軒、錦城花園、東風(fēng)廣場、金色家園都是最受歡迎的“學(xué)位房”小區(qū)，其中東山錦軒的二手樓目前售價在2.4萬元/平方米左右，金色家園則在2.6萬元/平方米左右，價格堅挺。

　　一手在售盤方面，學(xué)位概念盤頤和雅軒，從今年年初以來就連續(xù)保持了單盤月均過億的銷售業(yè)績。據(jù)介紹，該樓盤擁有小北路小學(xué)學(xué)位，業(yè)主子女還可優(yōu)先入讀廣州市第二中學(xué)省級名校，售價達2.7萬元/平方米。而位于北京南路的新盤“名門越秀”，所在地是省一級小學(xué)清水濠小學(xué)的地段。該盤是爛尾樓后盤活推出，目前該盤發(fā)售價為均價2.3萬元/平方米，“入讀省一級名校”成為該盤營銷推廣的一大噱頭。

　　■假設(shè)題

　　如果多套物業(yè)不算地段生，你還會買學(xué)位房嗎？

　　花巨資買來學(xué)位房，圖的就是讓孩子上個好學(xué)校，可臨到頭來卻被告知，學(xué)校要優(yōu)先解決那些人戶一致且僅有一套房的地段生，如果你家有多套房，那么，你的孩子可能算是地段生，也可能被統(tǒng)籌。既然如此，如果多套物業(yè)不算地段生，你還會買學(xué)位房嗎？

　　雖然這個說法只在越秀區(qū)成立，但卻真是一個非常難以回答的問題。當(dāng)很多買家被問及這個問題時，都覺得需要認真考慮一番。

　　“多套物業(yè)要怎么認定？”住在華南碧桂園的吳先生在東風(fēng)廣場附近也有一套物業(yè)，現(xiàn)在女兒尚未到就學(xué)年齡，因此將市內(nèi)的房放租。按照之前的學(xué)位劃分，孩子將就讀東風(fēng)東小學(xué)，雖然是地段生，但讓要繳納一筆“贊助費”。而若按照越秀區(qū)今年的新規(guī)，孩子則要變成“統(tǒng)籌生”。如果多套物業(yè)不能算地段生，讓吳先生覺得最困惑的問題就是，多套房應(yīng)該如何鑒定的問題。假設(shè)真有相關(guān)的規(guī)定出臺，即使將在番禺的房賣了，有過貸款記錄來認定呢，還是以實際的住房來核定？“肯定不會賣學(xué)位房，即使房價下跌，學(xué)位房肯定能保值。”吳先生說。

　　保值成為購房者們投資學(xué)位房外，除了學(xué)位之外的最大考量。在采訪中，絕大多數(shù)的人認為，學(xué)位房屬于稀缺資源，很多家長為了讓孩子入讀好學(xué)校，往往傾其所能投資學(xué)位房，加上大多屬于老城區(qū)的優(yōu)質(zhì)地段，醫(yī)療、購物等其他的配套設(shè)施都比較完善，“這些年來什么時候看到老城區(qū)的房價大跌過，更何況是學(xué)位房？”在這樣的心理預(yù)期下，無論是剛需購房者，還是投資客，都看好學(xué)位房的走勢，一旦有學(xué)位房源面世，經(jīng)常被搶購一空。因為是“孩奴”而不得不成為“學(xué)位房奴”是不少家長目前的窘境。

　　“有學(xué)位房只能讓孩子進好學(xué)校的保險系數(shù)更大，贊助費還是免不了。”面對堅挺且高企的學(xué)位房價格，家住逸景翠園的李晶只好如此安慰自己。這兩個月來，為了三歲的兒子能就讀好一些的幼兒園，她曾考慮過將現(xiàn)有的房子出租，轉(zhuǎn)去心目中理想的學(xué)校附近租房�？墒羌词棺约旱姆孔右呀�(jīng)能租到4000元/月的高價，但和去老城區(qū)租一個同等大小的單位的租金仍有很大一筆差距，“事實上，最近老城區(qū)尤其是學(xué)校附近的房租漲得很快。”李晶說，高昂的價格讓她暫時放棄了送孩子入讀名幼兒園的計劃，但她認為幾年后當(dāng)孩子讀小學(xué)需要真正面對擇校壓力時，無論是房租還是房價，都沒有太多下降的空間。她仍然希望“能把現(xiàn)在的房子賣了，哪怕小一點，給孩子找個學(xué)位房。”

　　花巨資買來學(xué)位房，圖的就是讓孩子上個好學(xué)校，可臨到頭來卻被告知，學(xué)校要優(yōu)先解決那些人戶一致且僅有一套房的地段生，如果你家有多套房，那么，你的孩子可能算是地段生，也可能被統(tǒng)籌。既然如此，如果多套物業(yè)不算地段生，你還會買學(xué)位房嗎？