第二套學位房或被統(tǒng)籌 廣州學位房何去何從？

　　小學招生報名陸續(xù)開始，讓已經(jīng)炙手可熱的學位房再上關注度榜首。4月底，廣州市越秀區(qū)、天河區(qū)2010年小學招生政策出臺，學位房不再受入住時間的限制。就在市民無需再為了小孩入學提前購買地段生住房而大舒一口氣的同時，有些家長卻發(fā)現(xiàn)，買了學位房也未必上了保險，個別學位緊張的學校，部分即便是屬于招生地段的學生，由于不是“唯一”居住地，就有可能被統(tǒng)籌到附近的其他學校就讀。

　　由于目前廣州的置業(yè)者多數(shù)都擁有二套或以上住房，加上有能力購買學位房的家長多數(shù)都是“錦上添花”的行為，如此嚴厲的舉措下，學位房何去何從？購買學位房又該注意些什么？

　　學位房不限居住時間！

　　4月底，越秀區(qū)、天河區(qū)2010年小學招生政策出臺，對比以前的政策，記者發(fā)現(xiàn)，兩區(qū)的地段生界定政策作出重大調(diào)整。學位房不再受入住時間的限制。因此，市民無需再為了小孩入學提前購買地段生住房。

　　之前，各區(qū)教育局均曾出臺政策，對二手學位房設置了須“住滿2年或5年才能視為地段生”等限制性條款。

　　從越秀區(qū)2010年招生工作意見中了解到，對于二手房學位的分配方法有所變化，沒有限定二手房的居住時間。文件的表述是：在全市統(tǒng)一正式報名時，對手續(xù)完備，已辦理各種交易手續(xù)的二手房業(yè)主子女，且人戶一致。

　　以往為了學位房，不少家長都是提前3到5年就開始準備學位房，幾年的累積準備時間讓學位房長期處于需求大旺的態(tài)勢。在招生新政出臺之后，記者在越秀東山的名校片區(qū)的中介行了解到，一些原本準備購房的買家都開始觀望。業(yè)內(nèi)專家分析，在調(diào)控新政的強壓力，城區(qū)購買力的暫緩，能夠緩解老城區(qū)物業(yè)樓價的追高。

　　二套房不是地段生？

　　對地段生的界定，招生工作意見的表述是：在全市統(tǒng)一正式報名時，對手續(xù)完備，已辦理各種交易手續(xù)的二手房業(yè)主子女，且人戶一致。

　　但是，在實際的操作中，不少家長卻遭遇到了因為擁有多套房被界定為“統(tǒng)籌生”而非“地段生”的郁悶。在廣州媽媽網(wǎng)上，在報名時遭遇此狀況的并不是個案。沖著名校購買的物業(yè)，由于并不是唯一的住房，加上名校實在太過火爆，被打回另一住所做地段的案例并不鮮見。甚至有評論也調(diào)侃，教育部門比國土局更早開始限制多套住房了。

　　尚未置業(yè)學位房的家長們則開始了觀望：花大價錢買的二手學位房，就是沖著個學位，如果連這個都保證不了，倒不如去擇校算了。記者采訪的專家則表示，有對口的房產(chǎn)卻被統(tǒng)籌，是極少數(shù)的情況，原因是對口學校太過火爆而致。大多數(shù)的學校目前并不會因業(yè)主擁有多套房而拒絕小孩做地段生。而滿堂紅的置業(yè)經(jīng)理則告訴記者，如果這個招生政策真的嚴格執(zhí)行，那么名校周邊物業(yè)的過熱需求有望降溫，但是隨著擇校生的增多，周邊物業(yè)的租金看漲。

　　■市場現(xiàn)狀

　　1：10老城區(qū)學位房供求嚴重失衡

　　有中介曾統(tǒng)計過，目前廣州老城區(qū)學位房的放盤量與意向買家的比例為1∶10，而不少名校旁邊的學位房更是一房難求。供需的嚴重失衡成為城區(qū)樓價堅挺的原因。在今年招生政策調(diào)整和房地產(chǎn)調(diào)控壓頂?shù)那闆r下，目前廣州學位房整體市場暫時出現(xiàn)觀望情緒，但價格整體依然十分堅挺，顯示在目前供需失衡狀態(tài)下，學位房依然保持搶手，保值能力凸顯。滿堂紅研究部高級經(jīng)理周峰認為，從過往經(jīng)驗看，新并入的校區(qū)師資等狀況在兩三年內(nèi)都仍會與本校有差距，由于名校學位房量少始終處于供不應求的狀態(tài)，所以也很難受到樓市新政的沖擊。期望出現(xiàn)均價在1.3萬元/平方米以下的名校學位房盤源可能性很小。

　　據(jù)了解，近期越秀區(qū)的二手成交量雖然減少，但成交均價反而升到13483元/平方米，主要是因為新政對具有經(jīng)濟實力、而且想在老城區(qū)買學位房或買多一套大單位改善居住質(zhì)量的買家影響不大，由于老城區(qū)大部分買家都是由于剛性需求，看到合適的房子，依然會出手。

　　以東山口板塊為例，新政出臺后一些賣家寧愿轉(zhuǎn)租也不急于降價出售。該區(qū)二手置業(yè)顧問認為，無論從短期還是長期來看，老城區(qū)“學位房”都不太可能降價。據(jù)介紹，東山錦軒、錦城花園、東風廣場、金色家園都是最受歡迎的“學位房”小區(qū)，其中東山錦軒的二手樓目前售價在2.4萬元/平方米左右，金色家園則在2.6萬元/平方米左右，價格堅挺。

　　一手在售盤方面，學位概念盤頤和雅軒，從今年年初以來就連續(xù)保持了單盤月均過億的銷售業(yè)績。據(jù)介紹，該樓盤擁有小北路小學學位，業(yè)主子女還可優(yōu)先入讀廣州市第二中學省級名校，售價達2.7萬元/平方米。而位于北京南路的新盤“名門越秀”，所在地是省一級小學清水濠小學的地段。該盤是爛尾樓后盤活推出，目前該盤發(fā)售價為均價2.3萬元/平方米，“入讀省一級名校”成為該盤營銷推廣的一大噱頭。

　　■假設題

　　如果多套物業(yè)不算地段生，你還會買學位房嗎？

　　花巨資買來學位房，圖的就是讓孩子上個好學校，可臨到頭來卻被告知，學校要優(yōu)先解決那些人戶一致且僅有一套房的地段生，如果你家有多套房，那么，你的孩子可能算是地段生，也可能被統(tǒng)籌。既然如此，如果多套物業(yè)不算地段生，你還會買學位房嗎？

　　雖然這個說法只在越秀區(qū)成立，但卻真是一個非常難以回答的問題。當很多買家被問及這個問題時，都覺得需要認真考慮一番。

　　“多套物業(yè)要怎么認定？”住在華南碧桂園的吳先生在東風廣場附近也有一套物業(yè)，現(xiàn)在女兒尚未到就學年齡，因此將市內(nèi)的房放租。按照之前的學位劃分，孩子將就讀東風東小學，雖然是地段生，但讓要繳納一筆“贊助費”。而若按照越秀區(qū)今年的新規(guī)，孩子則要變成“統(tǒng)籌生”。如果多套物業(yè)不能算地段生，讓吳先生覺得最困惑的問題就是，多套房應該如何鑒定的問題。假設真有相關的規(guī)定出臺，即使將在番禺的房賣了，有過貸款記錄來認定呢，還是以實際的住房來核定？“肯定不會賣學位房，即使房價下跌，學位房肯定能保值。”吳先生說。

　　保值成為購房者們投資學位房外，除了學位之外的最大考量。在采訪中，絕大多數(shù)的人認為，學位房屬于稀缺資源，很多家長為了讓孩子入讀好學校，往往傾其所能投資學位房，加上大多屬于老城區(qū)的優(yōu)質(zhì)地段，醫(yī)療、購物等其他的配套設施都比較完善，“這些年來什么時候看到老城區(qū)的房價大跌過，更何況是學位房？”在這樣的心理預期下，無論是剛需購房者，還是投資客，都看好學位房的走勢，一旦有學位房源面世，經(jīng)常被搶購一空。因為是“孩奴”而不得不成為“學位房奴”是不少家長目前的窘境。

　　“有學位房只能讓孩子進好學校的保險系數(shù)更大，贊助費還是免不了。”面對堅挺且高企的學位房價格，家住逸景翠園的李晶只好如此安慰自己。這兩個月來，為了三歲的兒子能就讀好一些的幼兒園，她曾考慮過將現(xiàn)有的房子出租，轉(zhuǎn)去心目中理想的學校附近租房。可是即使自己的房子已經(jīng)能租到4000元/月的高價，但和去老城區(qū)租一個同等大小的單位的租金仍有很大一筆差距，“事實上，最近老城區(qū)尤其是學校附近的房租漲得很快。”李晶說，高昂的價格讓她暫時放棄了送孩子入讀名幼兒園的計劃，但她認為幾年后當孩子讀小學需要真正面對擇校壓力時，無論是房租還是房價，都沒有太多下降的空間。她仍然希望“能把現(xiàn)在的房子賣了，哪怕小一點，給孩子找個學位房。”

　　花巨資買來學位房，圖的就是讓孩子上個好學校，可臨到頭來卻被告知，學校要優(yōu)先解決那些人戶一致且僅有一套房的地段生，如果你家有多套房，那么，你的孩子可能算是地段生，也可能被統(tǒng)籌。既然如此，如果多套物業(yè)不算地段生，你還會買學位房嗎？

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