學區(qū)房演繹一段樓市傳奇：購房風險防不勝防(2)

　　不讓孩子輸在起跑線上，購買學區(qū)房成投資接力跑

　　看了記者的調查，我們才發(fā)現(xiàn)學區(qū)房的價格之高，令人吃驚！就圖片中的中關村927號樓來說，它幾乎比非學區(qū)房單價高出一萬元。如果買一套60平米的二手房，總價就要比非學區(qū)房高出60萬。也就是說，如果通過買學區(qū)房就讀中關村一小，就要比就讀附近的知春里小學多花60萬元以上的價錢。兩所小學的教學質量真的值得付出這么大的代價嗎？又有多少人會對學區(qū)房感興趣呢？

　　中關村地區(qū)是北京市最有名的學區(qū)房板塊，中關村一小、三小和二小等三所重點小學都集中在這里。在與一小和三小相距幾百米的這條街道上，記者看到了六七家房地產中介公司的網點。他們的生意怎么樣呢？記者走進一家中介網點，發(fā)現(xiàn)店里有一家三口正在咨詢買二手房的事情。

　　記者：“您今天來看什么樣的房子？”

　　學區(qū)房客戶王永建：“主要是為了孩子，方便能上學的。”

　　記者：“那您自己目前是有房子住？”

　　王永建：“對”。

　　記者：“那在這兒看房子專門是為孩子？”

　　王永建：“專門為孩子來看的。”

　　記者：“那孩子現(xiàn)在有幾歲了？”

　　王永建：“四歲半。”

　　記者：“那您是希望他在這兒上哪個小學呢？”

　　王永建：“中關村三小或一小”。

　　記者：“那您自己的現(xiàn)住房是在哪個城區(qū)？”

　　王永建：“在豐臺。”

　　記者：“您當時有沒有想到在豐臺家周圍再買房子給孩子��？”

　　王永建：“沒有，因為我周圍沒有好的小學，包括初中。整個豐臺的教育資源是比較落后的。”

　　已在豐臺區(qū)置業(yè)的王先生一家為了四歲的孩子將來能入讀中關村三小，相中了這套建于1994年，建面64平方米的房子，但164萬元的售價還是超出了他的心理預期

　　隨后，業(yè)務員帶著王永建一家三口來到了科育小區(qū)看一套二手房。這套房子位于這棟樓最邊上一個單元的二層，是一套兩居室，建筑面積66平方米，售價為158萬元，平均每平方米23939元。由于房子修建于1968年，到現(xiàn)在已經有41年房齡，按產權70年計算，這套房子還剩29年產權，也就是說，只有29年產權的舊房售價高達每平米23939元，堪稱天價。接著，業(yè)務員又帶著王先生一家到東南小區(qū)看了一套房子。這套房子建于1994年，建筑面積64平方米，售價164萬元，平均每平方米25625元，價格同樣不菲。兩套房子看過之后，王先生有什么想法呢？

　　王永建：“我對剛才第一處看的那房子周邊環(huán)境感覺太差，包括它的樓道里的環(huán)境太差，跟我想象中差距很大，即使它便宜的話，我也得考慮，這種房子我不會選，生活環(huán)境確實很差。”

　　記者：“第二個房子呢？”

　　王永建：“感覺環(huán)境啊，包括它自己的戶型都還可以，但是它的總價跟我原來預期的有點差距，有個30萬(元)左右的差距，這個我要稍微考慮一下。”

　　王先生說，他還要看幾套小戶型的房子之后，再做選擇，不過，學區(qū)房他是肯定要買的。

　　王永建：“因為孩子就一個嘛，誰都不愿意輸在孩子的起跑線上。當我具備能力的話，我會盡可能地去滿足他，給他創(chuàng)造一個好的學習環(huán)境。”

　　王先生說，他看重的是學習環(huán)境，而不太在乎居住環(huán)境和房子大小，因為他并沒打算常住學區(qū)房。

　　王永建：“小一點也無所謂，因為就住幾年嘛。”

　　王先生說，他來這里買學區(qū)房純粹是為了讓孩子獲得進入中關村三小的資格，房子大小無所謂，環(huán)境差點也能接受。一旦孩子從中關村三小畢業(yè)之后，他就會把房子賣掉。買學區(qū)房的客戶大多都是這種想法。

　　北京我愛我家房地產經紀公司組團經理夏琴：“他可以穩(wěn)定居住六年，而且學區(qū)房它是不會往下掉價的，六年以后我再賣的時候我還能保值，我還能升值。”

　　記者：“根據(jù)你的了解，有沒有以前發(fā)生過這種情況，買來孩子上完學以后把房子再作為投資賣出去？”

　　夏琴：“有，很多很多都這樣。如果說(孩子)不在這邊上中學的話，他肯定就會采取這種方式。孩子上完學以后，它的任務已經完成了，這個房子已經完成了它的歷史使命，就這樣。”

　　夏女士說，買學區(qū)房現(xiàn)在就成了一種接力跑。學區(qū)房代表著進入重點小學的資格所以就成了接力棒，完成使命后再賣給下一位家長。不過，再賣掉學區(qū)房對王先生來說那還是幾年以后的事情，他現(xiàn)在最要緊的是先得買到學區(qū)房。因為他的孩子再過兩年就該上學了，很多學校都規(guī)定：孩子在落戶學區(qū)房3年之后才能入學。因此，如果他今年買了學區(qū)房，2011年，孩子該入學時到本地落戶只有兩年，按政策是不能入學的。那么，我愛我家的這位業(yè)務員為什么還要勸王先生購買學區(qū)房呢？他給出了這樣的解釋。

　　康靈霄：“像他這種情況，其實(如果)戶口落進來了，但是符合了一些教委的規(guī)定，但是學校有自己的一些土規(guī)定，比如我要提前三年還是兩年(落戶)，但是達不到這規(guī)定，我戶口在這兒，然后可能交一部分贊助費，然后應該也是可以上。但是這個具體還得他跟學校去交流這個東西”。

　　雖然中介業(yè)務員這樣說，王永建還是犯嘀咕：學校說落戶三年之后才能入學，這位中介怎么說兩年也可以呢？王先生不由得感嘆：買學區(qū)房動手晚了！同樣是青睞中關村三小，另一位家長比王永建動手要早得多。

　　學區(qū)房客戶戰(zhàn)濤：“這個事，孩子還沒出世之前就開始琢磨這個事了。”

　　戰(zhàn)先生是一位留學回國人員，回國后和愛人一直租房子住。2007年，戰(zhàn)先生想買一套房子，和很多人買房子時主要關心環(huán)境、戶型、價格和房屋品質不同，戰(zhàn)先生在孩子還沒出世之前就首先考慮孩子上學的問題。一年多時間里，戰(zhàn)先生圍著北京史家小學、府學胡同小學、景山小學、芳草地小學等重點小學，把北京的東城、西城、朝陽和海淀區(qū)走了幾圈，最終選中了海淀區(qū)萬柳社區(qū)，買下了一套60多平方米的二手學區(qū)房。

　　戰(zhàn)濤：“就是這個樓，這個是67平米，一室一廳的房，這個樓是03年建成，04年入住的，大概現(xiàn)在有五六年的房齡，我們買的是二手房，165萬(元)，加上中介各方面，要170萬(元)左右。”

　　由于戰(zhàn)先生買的是中關村三小分校的學區(qū)房，該區(qū)域學區(qū)房比非學區(qū)房每平方米價格高出3000元左右，這正好是北京市學區(qū)房與同地段非學區(qū)房價格差的平均水平。

　　孟奇：“其實有些極端地區(qū)的話可能會差得更多，有可能差到40%都非常有可能的。”

　　據(jù)21世紀不動產監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在北京市四個學區(qū)房板塊中，東城區(qū)東四地區(qū)學區(qū)房價格高出周邊非學區(qū)普通住宅每平米5000元左右；西城區(qū)平安里板塊，學區(qū)房價格高出周邊非學區(qū)普通住宅每平米5000元左右；朝陽區(qū)東大橋日壇地區(qū)，學區(qū)房高出周邊普通住宅每平米一兩千元；而中關村地區(qū)學區(qū)房和普通住宅之間的價差最為突出，價差在5000-8000元/平米。綜合比較了各區(qū)域學區(qū)房的性價比之后，戰(zhàn)先生認為，他買的這套小戶型學區(qū)房最為合適，其總價格只比周邊非學區(qū)房多了18萬元左右，而這個價格與目前不買學區(qū)房直接交贊助費擇校的價格相當。

　　戰(zhàn)濤：“(贊助費)一年三萬(元)，六年就十八萬(元)，可能交贊助費和這個差不多。”

　　既然在中關村三小分校上學，通過交贊助費這種方式與買學區(qū)房方式價格相當，戰(zhàn)先生為什么不選擇交贊助費而采用買學區(qū)房來為女兒擇校呢？

　　戰(zhàn)濤：“交贊助費這種方式那當然有不確定性，它到時候不讓你上怎么辦？將來過兩天，國家再一調整，說你這個不合法，不許交了，那你就沒戲了。”

　　不過，雖然提前5年就為女兒入學買好了學區(qū)房，戰(zhàn)先生還是覺得有一定風險。

　　戰(zhàn)濤：“因為我們所看到的學區(qū)房，都是過去的學區(qū)房，而且就是它08年的我們看，我們09年買，那么我們可能考慮的學區(qū)房是2013年，或者2014年、2015年的學區(qū)房，到時候是不是還是個問題。所以說也存在一定風險，總比那個交贊助費風險要小一點。”

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