北京學區(qū)房：購房總結及注意事項，為準備簽約購房的家長們碼字。(2)

　　【首付款】房子過戶前轉入監(jiān)管賬戶就可以，不要太早付清，這個可以談的，但一定要走資金監(jiān)管，有的業(yè)主聲稱著急用錢的直接對業(yè)主的首付建議慎重，可能有點危言聳聽，但很多一房多賣的就是這路子。如果是購買的有抵押房產，比如業(yè)主要走綠中介的借款贖樓流程，可能需要提前監(jiān)管首付款，這里提前監(jiān)管的資金成本可以做為砍價的籌碼。首付款計算一定要準確，因為首付款是評估價的30%，評估價又是成交價的90%-95%左右，所以評估價略顯重要，注意評估價是有區(qū)間的，如果你想多貸款多給評估些是有幫助的，鋼混樓齡新評到95%中介是有辦法的。

　　【中介費】三點，一以綠中介為例一般簽完合同就要求付中介費，這個太不合理了，但綠霸王條款就是這樣，這個據(jù)我所知可以再晚些日子，這個不要等簽完三方合同再聊，需要提前談攏，能晚幾日算幾日。二是其他中介不清楚，綠中介是承諾交易不成退全額中介費，一定要在合同里寫清楚交易不成退全額的條款，如果走其他中介也一定要爭取。三是中介費砍價，目前中介費各公司有點亂，綠中介小于等于2.5是可以談的，但可能有隱性的對房屋總價規(guī)定，wiwj1.5都有但是如果1.5服務差會不會有借口，其他的不了解了。再多說一句，我在與綠中介談的過程中中介的意思如果打折就不能承諾交易不成退全額。我是談得晚了沒了主動權，建議大家全部提前談好。

　　7、【學區(qū)名額】畢竟買房子是為了上學，首先合同里要承諾這是什么什么的學區(qū)房，其次承諾學區(qū)名額沒有占用，明確違約責任，其實關于學區(qū)名額問題的約定可能都是空話，全憑業(yè)主自覺和中介把關，很多學校其實也沒有明確六年一名額，一般業(yè)主也不會拿這個做隱瞞，畢竟是孩子上學的事情還沒那么缺良心，但保不齊遇到這樣的坑人業(yè)主，自己能做的就是查一下業(yè)主房本時間，如果太近期了要問清業(yè)主目的，問清業(yè)主子女年齡等等。這環(huán)節(jié)多問多聊還是有好處的。

　　8、【貸款】 只一條需要注意，合同里關于貸款銀行如果不批貸的約定，自己籌集、換銀行直到批貸、交易取消。這里我是選擇的換銀行直到批貸，一般中介也是這么建議，但注意不要選自己籌集，時間緊任務重的事情，要謹慎。關于貸款本身有幾點說明，一貸款是主要中介操辦自己提供資料，如果自己無不良和逾期記錄，一定要明確要求中介走8.5折銀行，可能以后折扣還會更低，而且現(xiàn)在也有銀行比這低但是可能流程和條件要求都比較高，自己權衡。組合貸可能周期較長業(yè)主接受就可以先提組合貸。二關于貸款收入證明及流水的要求，有的朋友可能私企業(yè)或者避稅原因收入證明和流水都不夠，這里萬能的中介是有辦法只是你要付出幾千塊的額外代價，但目前的利率水平不貸款純屬浪費國家恩典，但此操作有騙貸嫌疑，只是各方心照不宣而已，利弊各自權衡。我的貸款下的很順利，工行8.5，沒要流水，也沒給單位打電話核實，給我本人打了電話，問了幾個交易問題，例如首付多少（蒙圈了沒答上來，當時中介費稅費首付款的網簽價成交價給繞暈了）后銀行工作人員改問的貸款多少，愛人工作單位，各自收入水平，業(yè)主姓名（暈也沒答上來，我說兩個字對方就提醒我了），房屋地址，其實還是過場成分較多，大家面簽時資料記好，如實填寫基本無問題。注意一定要算清楚你每月還款金額，精確到元單位，按照等額本息計算就行，收入證明一定是還款金額的雙倍，只多不少，不然批貸絕對給你少批。三是提前還款，各銀行政策略有差別有的是一年內不允許提前還款，但一般都無違約金，這里有提前還款打算的一定要問清政策，提出要求。

　　例上我的交易時間節(jié)點，趕在15年底二手房交易變大，東城區(qū)繳稅、過戶預約又變了新政策。可以告訴大家的是，我的交易周期拖拉的時間有些長，大家順利了話只會比我的時間短。

　　12月25日 簽約+定金

　　12月30日 到派出所查戶口（中介陪著去的，無業(yè)主，無房本，手持模糊房本復印件，磨了磨嘴皮子，就給查了，清早+天氣晴，估計民警心情還不賴。）

　　12月31日 首付監(jiān)管+中介費+面簽（提前面簽的，其實就是提前在銀行工作人員面前把字簽好，因為還差評估報告，我買的房子業(yè)主走的中介解抵押所以提前付的首付）

　　元旦假期

　　1月9日  房屋評估

　　1月12日資格審核通過（10個工作日 30天有效期）+ 網簽

　　1月15日 出評估報告

　　1月18日 銀行核實電話

　　1月22日第一次批貸（給少批了，改面簽）

　　1月26日最終批貸+繳稅（繳稅是中介1月15日預約的，中介開始說提前兩三天就能約上，說是年底交易人數(shù)太多給推遲了）

　　2月4日 過戶 （原計劃3號過戶，小插曲房本地址與住建委地址一字之差，因為是官方的歷史遺留問題，所以給通融了，原本通知的是業(yè)主換房本所有都要從新走流程，中介一天解決問題，換過戶號再過戶，中介提前一周約的，中介最初也說繳稅契稅號出來三天約過戶沒想給推遲了一周）

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