并非好學(xué)校的學(xué)區(qū)房就一定貴

　　學(xué)區(qū)房，給我們的第一印象，就是價(jià)格高、增值快。

　　但為了不讓娃娃“輸在起跑線上”，多數(shù)父母還是愿意不惜重金，只要能買到好的學(xué)區(qū)房。

　　所以一直以來，上海一些知名小學(xué)都備受追捧，他們輻射的學(xué)區(qū)房，單價(jià)更是動(dòng)輒10萬+。

　　但對(duì)上海一些小學(xué)進(jìn)行了“學(xué)區(qū)房”情況統(tǒng)計(jì)后，才發(fā)現(xiàn)原來并非好學(xué)校的學(xué)區(qū)房就一定貴！有一些優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房是被嚴(yán)重低估的。

　　眾所周知，上海知名初中在挑選生源時(shí)，特別偏愛那些在“四大杯賽”中獲獎(jiǎng)的學(xué)生，這也是孩子升入名校的重要砝碼之一。而這些被低估的學(xué)校很多在競(jìng)賽上獲獎(jiǎng)多、名次好。

　　四大杯賽：中環(huán)杯、小機(jī)靈杯、亞太杯、走美杯獲獎(jiǎng)總分計(jì)算方法：該學(xué)校所有學(xué)生四大杯賽得分總和，其中：中環(huán)杯：一等獎(jiǎng)計(jì)4分，二等獎(jiǎng)計(jì)3分，三等獎(jiǎng)計(jì)2分小機(jī)靈杯：特等獎(jiǎng)計(jì)4分，一等獎(jiǎng)計(jì)3分，二等獎(jiǎng)計(jì)2分，三等獎(jiǎng)計(jì)1分亞太決賽：一等獎(jiǎng)計(jì)4分，二等獎(jiǎng)計(jì)3分，三等獎(jiǎng)計(jì)2分，優(yōu)勝獎(jiǎng)計(jì)1分亞太第一回合：一等獎(jiǎng)計(jì)3分，二等獎(jiǎng)計(jì)2分，三等獎(jiǎng)計(jì)1分走美杯：一等獎(jiǎng)計(jì)3分，二等獎(jiǎng)計(jì)2分，三等獎(jiǎng)計(jì)1分

　　根據(jù)上海各小學(xué)的2016年最新出爐的“四大杯賽”成績(jī)Top100（五年級(jí)組），邦地產(chǎn)結(jié)合小學(xué)的招生地段以及地段內(nèi)的二手房?jī)r(jià)，做了一個(gè)詳盡梳理。

　　這些信息要注意！

　　我們可以看出，總分靠前的小學(xué)，周邊學(xué)區(qū)房的價(jià)格竟然比排名靠后的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格要便宜。

　　比如總分排名較高的閔行實(shí)驗(yàn)小學(xué)，學(xué)區(qū)二手房均價(jià)只有3萬元/平出頭，而排名四五十的靜安、徐匯部分區(qū)域的次新樓盤卻高達(dá)10萬元/平以上，價(jià)格貴的學(xué)區(qū)學(xué)生成績(jī)反而不如便宜的，成為上海學(xué)區(qū)房常態(tài)。

　　這邊有一點(diǎn)需要指出的是，表格中二手房?jī)r(jià)格只是該區(qū)域內(nèi)樓盤均價(jià)，并非學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格。

　　簡(jiǎn)單來說，同一區(qū)域內(nèi)學(xué)區(qū)房的總價(jià)要比非學(xué)區(qū)房高出100萬左右，有的甚至要高出200多萬，從單價(jià)上看，學(xué)區(qū)房的要比非學(xué)區(qū)房高出1~2萬元左右。

　　根據(jù)DT財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，學(xué)區(qū)房的溢價(jià)率普遍超過10%。一些重點(diǎn)學(xué)區(qū)房溢價(jià)率高達(dá)28.46%。上海重點(diǎn)學(xué)區(qū)房均價(jià)在66143元/平米，與周邊非學(xué)區(qū)房51488元的均價(jià)相比，溢價(jià)14655元。

　　眾所周知，上海學(xué)區(qū)房庫(kù)存量最大的地方在楊浦、浦東、黃浦，可事實(shí)上這三個(gè)區(qū)的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格差別有點(diǎn)大，上海最核心地段的黃浦區(qū)學(xué)區(qū)房均價(jià)最高，楊浦的相對(duì)最低。

　　而從表格中可以看出，相對(duì)便宜的學(xué)區(qū)房主要集中在寶山、松江、閔行。

　　學(xué)區(qū)房基本符合從中心城區(qū)向周邊城區(qū)遞減的樓市定律。

　　根據(jù)復(fù)旦大學(xué)的論文《上海市學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的影響機(jī)制》，在其他條件不變的情況下，學(xué)校重點(diǎn)等級(jí)每下降一級(jí)，住宅價(jià)格將平均下降8.698%；小學(xué)本區(qū)排名每降低一位，平均下降0.896%，學(xué)區(qū)對(duì)房?jī)r(jià)影響可見一斑。

　　但學(xué)校好壞并不是決定房?jī)r(jià)的唯一因素，地段也是購(gòu)房因素之一，一直以來，交通是購(gòu)房者除價(jià)格為最為看重的因素。

　　如果舍得讓孩子每天少睡半小時(shí)，遠(yuǎn)離交通便捷的地方通常能有價(jià)格洼地。大學(xué)區(qū)房有沒有地鐵，價(jià)差高達(dá)2萬元。

　　因此，邦爺在這里建議，如果手頭資金不足，可以選擇殺入中心城區(qū)的老破�。�90年以前的房子），雖然單價(jià)高，但是總價(jià)便宜（其實(shí)也便宜不了多少）。

　　但對(duì)于廣大工薪階層來說，選擇外圍或許才是最佳的選擇。

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