買學區(qū)房必知的法律知識

為了不讓孩子輸在起跑線上享受更好的教育，搶占名校資源也催生了一個新的名詞學區(qū)房，但是你知道學區(qū)房原房主是否應該協(xié)助新房主辦理業(yè)務？租期未滿的學區(qū)房，已付租金如何算？快來一起來看看在購買學區(qū)房過程中也會產生的各種問題吧！

疑問一：原房主未將戶口遷出，能否辦理入戶？

為便于孩子入學，甲在市區(qū)購買了一套學區(qū)房，并簽訂了購房合同。但是辦理入戶手續(xù)時，卻發(fā)現(xiàn)原房主沒有將戶口從該地址遷出，甲無法辦理入戶手續(xù)，影響了孩子入學。遇到這種情況該怎么辦？

答案：

可先為新房主辦理落戶，再動員原房主遷出戶口。房屋出賣后，原房主在此處已沒有了固定住所，不具備在此處登記戶口的條件，原房主應當將戶口遷入其具備落戶條件的地方入戶，以便新房主遷移戶口。

對原住戶居民搬走但戶口仍未遷出的，可先為新搬入的現(xiàn)住居民辦理落戶手續(xù)，因此，新房主可依據(jù)該文件，向派出所申請為其辦理落戶手續(xù)。

雙方事前可以約定賣方應當在合同簽訂之日起一定期限內將戶口遷出，逾期未遷出，需承擔一定金額的違約責任，并約定若因原房主拒絕遷出戶口導致新房主無法或延期落戶，從而影響子女入學的，買房者有權解除合同，以此督促原房主盡早辦理戶口遷移手續(xù)。

疑問二：原房主是否應該協(xié)助新房主辦理業(yè)務？

乙在市區(qū)購買了一套面積小于60㎡的學區(qū)房，由于疏忽，沒有把該學區(qū)房的水電戶名變更過來。根據(jù)相關政策，小升初時，面積在60㎡以下的房屋要提供居住滿3年的證明，才能滿足第一批入學條件，而提供居住證明需要有水電費繳納情況，請問，原房主是否有義務協(xié)助新房主將水電戶名變更？

答案：

原房主是否有義務協(xié)助新房主將水電戶名變更，要看協(xié)助更名是否是原房主應當履行的合同義務。因房子已經歸給新房主所有，繳納水電費的義務人也是新房主，則水電戶名理應與新房主一致。

原房主將水電戶名進行變更，屬于購房合同中附隨的協(xié)助義務，即便購房合同中對此沒有進行約定，作為合同的附隨義務，原房主也是有義務協(xié)助新房主將水電戶名進行變更。

疑問三：無法辦理按揭貸款咋辦？

丙想購買一套學區(qū)房，無法一次性支付全部購房款，打算辦理按揭貸款。看中一套房簽訂合同之后，才發(fā)現(xiàn)該房的面積過小且房齡已經超過30年。這樣的話，商業(yè)銀行不給予辦理銀行按揭貸款，請問，丙該怎么辦？

答案：

要看雙方事先是否知情，購房前應了解貸款條件。如果在簽訂購房合同時，約定付款方式為按揭貸款，但雙方對該房屋不能辦理按揭貸款均不知情的，雙方均無過錯，可以約定變更付款方式為一次性付款或分期付款，并且賣方應當在變更付款方式后，給予買方一定的合理期限籌備資金以支付購房款。

若買方明知房屋不能辦理銀行貸款，依然簽訂購房合同，則應自行承擔不利后果，即在不能辦理銀行貸款時仍應當依約按時支付足額購房款給賣方；若賣方明知房屋不能辦理銀行貸款卻隱瞞這一事實，買方最終不能辦理銀行貸款，導致購房目的不能實現(xiàn)，則買方有權解除購房合同。

貸款購房的，應當先向當?shù)劂y行了解哪些房產不能辦理按揭貸款，在買房時注意房產面積及房齡，以免簽訂了購房合同卻無法貸款。

疑問四：租期未滿的學區(qū)房，已付租金如何算？

丁購買了一套學區(qū)房，并簽訂了購房合同。原房主之前已將房屋出租，且D在購買時租期未滿。但原房主并沒有告訴丁，租客給他一次性支付了一年的租金。請問，租客已支付給原房主的剩余租金該怎么結算，是否應當從購房款中抵扣？

答案：

根據(jù)買賣不破租賃原則，原先的承租人可以要求繼續(xù)租住在該學區(qū)房內直至租賃期滿。

購房者應事先了解清楚所購房屋是否存在租賃情況，如果雙方并未對此進行約定，新房主取得房屋所有權后，享有房屋出租收益權，而原房主在簽訂協(xié)議時未向新房主披露后續(xù)租金已經收取的事實，損害了新房主的合法權益，新房主據(jù)此可以向原房主主張經濟損失賠償。

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