重點(diǎn)小重點(diǎn)小學(xué)分校品牌效應(yīng)會(huì)帶來(lái)很大溢價(jià)。分校學(xué)區(qū)均價(jià)比周邊一般學(xué)區(qū)的溢價(jià)要高，北京四個(gè)區(qū)的分校學(xué)區(qū)均價(jià)均比重點(diǎn)學(xué)區(qū)要低，且周邊的一般學(xué)區(qū)均價(jià)也比重點(diǎn)小學(xué)周邊均價(jià)低。
同衡城市研究·數(shù)據(jù)|學(xué)區(qū)房的秘密
北京清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院技術(shù)創(chuàng)新中心 王鵬、陳清凝、陳立群 &清華大學(xué)建筑學(xué)院 畢波
中國(guó)城市學(xué)區(qū)劃分的問(wèn)題，一向引發(fā)諸多討論。此前熱播電視劇《虎媽貓爸》中，茜茜一家賣(mài)掉自家的大房子，去買(mǎi)小的學(xué)區(qū)房，卻發(fā)現(xiàn)，自家不滿足新規(guī)定中居住年限的要求，只好為了孩子能上重點(diǎn)小學(xué)而推遲一年上學(xué)。這種遭遇在現(xiàn)實(shí)中也有典型意義。
對(duì)此，大多數(shù)媒體和相關(guān)行政部門(mén)給出了“教育資源分配均衡”的終極藥方。但對(duì)每位家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，學(xué)校分三六九等，已是既定事實(shí)，在為孩子謀劃幾年乃至十幾年的前途時(shí)，不可避免地需要擇校——“就近入學(xué)”遏制不了擇校行為，家長(zhǎng)的擇校能力在現(xiàn)實(shí)中總有渠道發(fā)揮。
以北京為例，即使市場(chǎng)再怎么跌宕起伏，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)也依然堅(jiān)挺，并一直處于穩(wěn)健漲勢(shì)之中（詳見(jiàn)圖1，不過(guò)近年來(lái)，西城普通二手房?jī)r(jià)已反超學(xué)區(qū)房，這與西城的城市紳士化有關(guān)）。
圖1：北京主城四區(qū)房?jī)r(jià)均價(jià)漲跌幅度
在這場(chǎng)看似不得不加入的教育資源爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，想必很多人都會(huì)問(wèn)：
—學(xué)區(qū)是什么，怎么找？
—買(mǎi)什么樣的學(xué)區(qū)房更值？
—不買(mǎi)學(xué)區(qū)房還能獲得好的教育嗎？
本文基于相關(guān)政策新聞和大數(shù)據(jù)分析對(duì)此解讀。
Part1 學(xué)區(qū)是什么，怎么找？
如果把學(xué)區(qū)房市場(chǎng)比作爭(zhēng)奪教育資源的戰(zhàn)場(chǎng)，學(xué)區(qū)制就是重要的戰(zhàn)場(chǎng)規(guī)則。據(jù)百度百科，學(xué)區(qū)一般指國(guó)民教育或義務(wù)教育階段學(xué)校招收學(xué)齡兒童的居住范圍，與“就近入學(xué)”的原則密不可分。但中國(guó)城市對(duì)學(xué)區(qū)并無(wú)統(tǒng)一定義或標(biāo)準(zhǔn)。
以北京市的學(xué)區(qū)為例，它與其它行政單元不怎么重合，其劃分依據(jù)并無(wú)普適標(biāo)準(zhǔn)。按已有邊界參考或單純就近距離，都不能保證一處住房一定屬于某所學(xué)校的學(xué)區(qū)，所以家長(zhǎng)在判斷學(xué)區(qū)房所屬學(xué)區(qū)時(shí)只能眼睛擦亮再擦亮。
大家更關(guān)心的，是直接與入學(xué)權(quán)利掛鉤、劃分更為精確的“對(duì)口學(xué)區(qū)”。一個(gè)義務(wù)教育小學(xué)服務(wù)哪些小區(qū)，一般受到歷史、區(qū)位、人口和合作關(guān)系等多種復(fù)雜因素影響。在北京，對(duì)許多有一定歷史的好學(xué)校來(lái)說(shuō)，復(fù)雜的權(quán)屬和利益關(guān)系使其劃片十分嚴(yán)格，也使政策附加的資源價(jià)值直接轉(zhuǎn)化為學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)。
學(xué)校招生范圍劃片，與空間上的利益關(guān)系牽涉緊密。盡管還做不到公眾參與，不過(guò)，當(dāng)下至少可以在大數(shù)據(jù)的支持下做到信息開(kāi)放。一些非官方組織以及先進(jìn)區(qū)縣已經(jīng)為家長(zhǎng)提供了有用的學(xué)區(qū)查詢應(yīng)用。
Geohey http://demo.geohey.com/school-district/
朝陽(yáng)區(qū)http://xqcx.bjchyedu.cn
東城區(qū) http://dcoffice.dcjy.net/dcoffice/schoolp1/Sarp_Map.asp
PART 2 買(mǎi)什么樣的學(xué)區(qū)房更值？
找到了學(xué)區(qū)，那么哪一處學(xué)區(qū)房更值？個(gè)體效用上的值與不值，最終在于主觀判斷。這里，我們主要通過(guò)大數(shù)據(jù)，剖析學(xué)區(qū)房在空間上的供需市場(chǎng)，給出一些整體上的客觀建議。
同時(shí)，學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)的空間分布和差異，也能揭示教育資源配置不均衡的程度，為相關(guān)決策做參考。
此次，我們從Geohey、鏈家網(wǎng)、搜房網(wǎng)收集了包括幼兒園、小學(xué)、初中在內(nèi)的共計(jì)500個(gè)學(xué)校的信息， 2000多個(gè)對(duì)口小區(qū)的數(shù)據(jù)以及7000多個(gè)小區(qū)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)收集截止時(shí)間為2015年8月15日。
這里需要說(shuō)明的是：
1、本文分析的是招生范圍明確規(guī)定的公立小學(xué)學(xué)區(qū)，且以下學(xué)區(qū)均指小學(xué)學(xué)區(qū)房。
2、學(xué)區(qū)房以小區(qū)為單位，根據(jù)對(duì)應(yīng)學(xué)校，分為重點(diǎn)學(xué)區(qū)和一般學(xué)區(qū)（實(shí)際上也有非學(xué)區(qū)房，如酒店式公寓、商業(yè)辦公轉(zhuǎn)住宅及其它產(chǎn)權(quán)不合法的住宅等，由于種種原因不帶學(xué)校配套，因而學(xué)區(qū)并非全覆蓋），此外還考察了重點(diǎn)小學(xué)分校的學(xué)區(qū)。
3、重點(diǎn)學(xué)校包括市重點(diǎn)、區(qū)重點(diǎn)（教委在2011年就禁止用重點(diǎn)與非重點(diǎn)小學(xué)來(lái)對(duì)學(xué)校進(jìn)行評(píng)級(jí)，但日積月累下來(lái)的師資力量和口碑，使民間仍然認(rèn)為有“重點(diǎn)”與“非重點(diǎn)”之分，本文使用的“重點(diǎn)”系民間認(rèn)為的“重點(diǎn)”）。
學(xué)區(qū)房怎么分布？
對(duì)大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，傳統(tǒng)意義上公立或私立的重點(diǎn)學(xué)校是首選。然后是一般普通學(xué)校，如果有條件可選擇國(guó)際學(xué)校。近年來(lái)興起的重點(diǎn)學(xué)校分校，也逐漸引來(lái)家長(zhǎng)熱捧。
我們可以先看傳統(tǒng)的“重點(diǎn)”學(xué)校分布如何。
一、好學(xué)校都分布在哪？
重點(diǎn)學(xué)校：重點(diǎn)小學(xué)主要集中在主城四區(qū)，表1顯示，西城和海淀兩區(qū)占據(jù)了過(guò)半的重點(diǎn)學(xué)校。
表1：
重點(diǎn)學(xué)區(qū)：
表2：
表3：
整體機(jī)會(huì)分布就是這樣，可以讀重點(diǎn)學(xué)校的小區(qū)只有10%多一點(diǎn)。西城和海淀集聚了過(guò)半的學(xué)區(qū)房。
下圖是各學(xué)區(qū)的價(jià)格分布圖，越紅越貴。不出意外，重點(diǎn)學(xué)區(qū)房主要分布在西城和海淀。西城的重點(diǎn)學(xué)區(qū)房以均價(jià)60560元/平米的天價(jià)占據(jù)首位，其次是東城區(qū)的58964元/平米。接下來(lái)是海淀區(qū)（50498元/平米）、朝陽(yáng)區(qū)（40652元/平米）、豐臺(tái)（33838元/平米）、石景山（32181元/平米）。
下圖是各學(xué)區(qū)的價(jià)格分布圖，越紅越貴。不出意外，重點(diǎn)學(xué)區(qū)房主要分布在西城和海淀。西城的重點(diǎn)學(xué)區(qū)房以均價(jià)60560元/平米的天價(jià)占據(jù)首位，其次是東城區(qū)的58964元/平米。接下來(lái)是海淀區(qū)（50498元/平米）、朝陽(yáng)區(qū)（40652元/平米）、豐臺(tái)（33838元/平米）、石景山（32181元/平米）。學(xué)分校品牌效應(yīng)會(huì)帶來(lái)很大溢價(jià)。分校學(xué)區(qū)均價(jià)比周邊一般學(xué)區(qū)的溢價(jià)要高，北京四個(gè)區(qū)的分校學(xué)區(qū)均價(jià)均比重點(diǎn)學(xué)區(qū)要低，且周邊的一般學(xué)區(qū)均價(jià)也比重點(diǎn)小學(xué)周邊均價(jià)低。
同衡城市研究·數(shù)據(jù)|學(xué)區(qū)房的秘密
北京清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院技術(shù)創(chuàng)新中心 王鵬、陳清凝、陳立群 &清華大學(xué)建筑學(xué)院 畢波
中國(guó)城市學(xué)區(qū)劃分的問(wèn)題，一向引發(fā)諸多討論。此前熱播電視劇《虎媽貓爸》中，茜茜一家賣(mài)掉自家的大房子，去買(mǎi)小的學(xué)區(qū)房，卻發(fā)現(xiàn)，自家不滿足新規(guī)定中居住年限的要求，只好為了孩子能上重點(diǎn)小學(xué)而推遲一年上學(xué)。這種遭遇在現(xiàn)實(shí)中也有典型意義。
對(duì)此，大多數(shù)媒體和相關(guān)行政部門(mén)給出了“教育資源分配均衡”的終極藥方。但對(duì)每位家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，學(xué)校分三六九等，已是既定事實(shí)，在為孩子謀劃幾年乃至十幾年的前途時(shí)，不可避免地需要擇校——“就近入學(xué)”遏制不了擇校行為，家長(zhǎng)的擇校能力在現(xiàn)實(shí)中總有渠道發(fā)揮。
以北京為例，即使市場(chǎng)再怎么跌宕起伏，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)也依然堅(jiān)挺，并一直處于穩(wěn)健漲勢(shì)之中（詳見(jiàn)圖1，不過(guò)近年來(lái)，西城普通二手房?jī)r(jià)已反超學(xué)區(qū)房，這與西城的城市紳士化有關(guān)）。
圖1：北京主城四區(qū)房?jī)r(jià)均價(jià)漲跌幅度
在這場(chǎng)看似不得不加入的教育資源爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，想必很多人都會(huì)問(wèn)：
—學(xué)區(qū)是什么，怎么找？
—買(mǎi)什么樣的學(xué)區(qū)房更值？
—不買(mǎi)學(xué)區(qū)房還能獲得好的教育嗎？
本文基于相關(guān)政策新聞和大數(shù)據(jù)分析對(duì)此解讀。
Part1 學(xué)區(qū)是什么，怎么找？
如果把學(xué)區(qū)房市場(chǎng)比作爭(zhēng)奪教育資源的戰(zhàn)場(chǎng)，學(xué)區(qū)制就是重要的戰(zhàn)場(chǎng)規(guī)則。據(jù)百度百科，學(xué)區(qū)一般指國(guó)民教育或義務(wù)教育階段學(xué)校招收學(xué)齡兒童的居住范圍，與“就近入學(xué)”的原則密不可分。但中國(guó)城市對(duì)學(xué)區(qū)并無(wú)統(tǒng)一定義或標(biāo)準(zhǔn)。
以北京市的學(xué)區(qū)為例，它與其它行政單元不怎么重合，其劃分依據(jù)并無(wú)普適標(biāo)準(zhǔn)。按已有邊界參考或單純就近距離，都不能保證一處住房一定屬于某所學(xué)校的學(xué)區(qū)，所以家長(zhǎng)在判斷學(xué)區(qū)房所屬學(xué)區(qū)時(shí)只能眼睛擦亮再擦亮。
大家更關(guān)心的，是直接與入學(xué)權(quán)利掛鉤、劃分更為精確的“對(duì)口學(xué)區(qū)”。一個(gè)義務(wù)教育小學(xué)服務(wù)哪些小區(qū)，一般受到歷史、區(qū)位、人口和合作關(guān)系等多種復(fù)雜因素影響。在北京，對(duì)許多有一定歷史的好學(xué)校來(lái)說(shuō)，復(fù)雜的權(quán)屬和利益關(guān)系使其劃片十分嚴(yán)格，也使政策附加的資源價(jià)值直接轉(zhuǎn)化為學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)。
學(xué)校招生范圍劃片，與空間上的利益關(guān)系牽涉緊密。盡管還做不到公眾參與，不過(guò)，當(dāng)下至少可以在大數(shù)據(jù)的支持下做到信息開(kāi)放。一些非官方組織以及先進(jìn)區(qū)縣已經(jīng)為家長(zhǎng)提供了有用的學(xué)區(qū)查詢應(yīng)用。
Geohey http://demo.geohey.com/school-district/
朝陽(yáng)區(qū)http://xqcx.bjchyedu.cn
東城區(qū) http://dcoffice.dcjy.net/dcoffice/schoolp1/Sarp_Map.asp
PART 2 買(mǎi)什么樣的學(xué)區(qū)房更值？
找到了學(xué)區(qū)，那么哪一處學(xué)區(qū)房更值？個(gè)體效用上的值與不值，最終在于主觀判斷。這里，我們主要通過(guò)大數(shù)據(jù)，剖析學(xué)區(qū)房在空間上的供需市場(chǎng)，給出一些整體上的客觀建議。
同時(shí)，學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)的空間分布和差異，也能揭示教育資源配置不均衡的程度，為相關(guān)決策做參考。
此次，我們從Geohey、鏈家網(wǎng)、搜房網(wǎng)收集了包括幼兒園、小學(xué)、初中在內(nèi)的共計(jì)500個(gè)學(xué)校的信息， 2000多個(gè)對(duì)口小區(qū)的數(shù)據(jù)以及7000多個(gè)小區(qū)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)收集截止時(shí)間為2015年8月15日。
這里需要說(shuō)明的是：
1、本文分析的是招生范圍明確規(guī)定的公立小學(xué)學(xué)區(qū)，且以下學(xué)區(qū)均指小學(xué)學(xué)區(qū)房。
2、學(xué)區(qū)房以小區(qū)為單位，根據(jù)對(duì)應(yīng)學(xué)校，分為重點(diǎn)學(xué)區(qū)和一般學(xué)區(qū)（實(shí)際上也有非學(xué)區(qū)房，如酒店式公寓、商業(yè)辦公轉(zhuǎn)住宅及其它產(chǎn)權(quán)不合法的住宅等，由于種種原因不帶學(xué)校配套，因而學(xué)區(qū)并非全覆蓋），此外還考察了重點(diǎn)小學(xué)分校的學(xué)區(qū)。
3、重點(diǎn)學(xué)校包括市重點(diǎn)、區(qū)重點(diǎn)（教委在2011年就禁止用重點(diǎn)與非重點(diǎn)小學(xué)來(lái)對(duì)學(xué)校進(jìn)行評(píng)級(jí)，但日積月累下來(lái)的師資力量和口碑，使民間仍然認(rèn)為有“重點(diǎn)”與“非重點(diǎn)”之分，本文使用的“重點(diǎn)”系民間認(rèn)為的“重點(diǎn)”）。
學(xué)區(qū)房怎么分布？
對(duì)大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，傳統(tǒng)意義上公立或私立的重點(diǎn)學(xué)校是首選。然后是一般普通學(xué)校，如果有條件可選擇國(guó)際學(xué)校。近年來(lái)興起的重點(diǎn)學(xué)校分校，也逐漸引來(lái)家長(zhǎng)熱捧。
我們可以先看傳統(tǒng)的“重點(diǎn)”學(xué)校分布如何。
一、好學(xué)校都分布在哪？
重點(diǎn)學(xué)校：重點(diǎn)小學(xué)主要集中在主城四區(qū)，表1顯示，西城和海淀兩區(qū)占據(jù)了過(guò)半的重點(diǎn)學(xué)校。
表1：
重點(diǎn)學(xué)區(qū)：
表2：
表3：
整體機(jī)會(huì)分布就是這樣，可以讀重點(diǎn)學(xué)校的小區(qū)只有10%多一點(diǎn)。西城和海淀集聚了過(guò)半的學(xué)區(qū)房。
下圖是各學(xué)區(qū)的價(jià)格分布圖，越紅越貴。不出意外，重點(diǎn)學(xué)區(qū)房主要分布在西城和海淀。西城的重點(diǎn)學(xué)區(qū)房以均價(jià)60560元/平米的天價(jià)占據(jù)首位，其次是東城區(qū)的58964元/平米。接下來(lái)是海淀區(qū)（50498元/平米）、朝陽(yáng)區(qū)（40652元/平米）、豐臺(tái)（33838元/平米）、石景山（32181元/平米）。
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