"教改"之下,學區(qū)房依舊升溫！

    據(jù)新京報獲悉，伴隨著日前北京市各行政區(qū)的義務(wù)教育階段入學政策相繼出臺，不少家長們也開始了購買學區(qū)房的糾結(jié)歷程。接下來就讓我們一起來看下目前的學區(qū)房趨勢如何吧。

    自從去年北京市嚴禁擇校、取消"共建"之后，購買學區(qū)房成為家長眼中能使孩子就讀優(yōu)質(zhì)學校的捷徑。但伴隨著北京市教育資源整合和均衡化發(fā)展，購買一套"靠譜"的學區(qū)房似乎越來越困難。然而，在二手房市場升溫的背景下，學區(qū)房還是表現(xiàn)出突出的人氣和價格漲勢。

成交均價漲幅超平均水平

    日前，城六區(qū)義務(wù)教育階段入學政策已相繼出臺，今年學區(qū)調(diào)整較明顯的東城、西城和朝陽區(qū)的部分重點學校周邊，已有家長開始提前打探消息。對于家長們最關(guān)心的"對口直升"，房產(chǎn)中介稱，涉及學校周邊的二手房成交價也開始顯現(xiàn)上漲勢頭。

    "4月份調(diào)整政策一出來，來看房、咨詢的家長明顯變多了。區(qū)域里有一套38.5平方米的一居室，業(yè)主報價310萬元，由于總價低，最近每天都有帶看的，不少客戶是趕著工作日人少的時候來看房。"位于北京西城師范小學劃片區(qū)域內(nèi)的一中介經(jīng)紀人介紹。
 

    在實驗二小涭水河小學片區(qū)，一名中介經(jīng)紀人介紹，"3·30"新政出臺后，區(qū)域里增加了一批"滿2"的房源，購房者可選房源增多，也在一定程度上促進了成交。之前區(qū)域房源的成交均價在71000元/平方米左右，但隨著整體市場回暖，部分小戶型房源的成交價甚至達到9萬-10萬元/平方米。
 

    不僅在上述區(qū)域，目前整個學區(qū)房市場的成交均價上漲明顯。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究中心統(tǒng)計，隨著學區(qū)房成交旺季的來臨，學區(qū)房成交均價均有上漲，其中市重點和區(qū)重點學區(qū)房價格分別較上周上漲4.5個和5.8個百分點，漲幅超過全市平均水平。

    在業(yè)內(nèi)看來，去年以來，在取消共建生、嚴格審查特長生的背景下，想要進一所好學校，買一套靠譜的學區(qū)房似乎成為不少家長的共識。因此，傳統(tǒng)的學區(qū)房熱區(qū)在短期內(nèi)不會降溫。

購買決策更為謹慎

    "去年剛買的花家地西里的房子，希望能上花家地實驗小學。結(jié)果今年政策有變化了，被劃到南湖中園小學，有可能上望京教輔中心那個分校，初中對應的是首師大花家地分校（在望京考分排名很差啊），怎么辦？"

    "我家劃片是豐臺六小，所以在西城買了套'老破小'，結(jié)果昨天豐臺小學劃片出來，六小撤銷，改劃到豐師附小本校了，早知道就不折騰了。"

    最近，不少網(wǎng)友在網(wǎng)絡(luò)上"吐槽"，由于學區(qū)變動之前購買學區(qū)房變成無用功的事情。
而關(guān)于天價學區(qū)房的諸多新聞早已屢見不鮮，因?qū)W區(qū)房引起的各種爭論也不時沸沸揚揚。
"從一定意義上講，購房者選擇購買學區(qū)房時都存在一定的賭博成分。"偉業(yè)我愛我家北京分公司市場研究部張月認為，由于部分區(qū)域和學校對落戶年限有一定要求，不少家長在孩子1歲左右就要挑定一套可能就讀理想學校的房子，在教育資源整合的大背景下，談何容易？
 

    張月補充說，各區(qū)的學區(qū)政策調(diào)整很快，并在最近幾年大力度進行學校資源整合和合并。對于購房者來說，學區(qū)房數(shù)量有限，面對如此快速和大力度的學區(qū)調(diào)整，在選擇學區(qū)房時需要更加謹慎。

■ 熱區(qū)探營
 

東城區(qū) 人氣增長報價回升

【今年教改亮點】
 

●小升初分為兩批次電腦派位。一批次派位以綜合素質(zhì)發(fā)展水平為依據(jù)，二批次派位以學區(qū)為基礎(chǔ)參考。

●小升初特長生招生比例下降，控制在10%以內(nèi)。
 

●推"學院制"綜合改革，在原來12個小學學區(qū)基礎(chǔ)上增加到17個學區(qū)。

●開通小學入學劃片服務(wù)系統(tǒng)，家長登錄系統(tǒng)，即可查詢家附近的"片內(nèi)小學"，東城小學劃片一目了然。

【探訪】
 

記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年的招生政策中，東城區(qū)涉及學區(qū)、學位調(diào)整變化較大。區(qū)域里的學區(qū)房市場也開始逐漸步入旺季。從4月中旬東城區(qū)義務(wù)教育階段政策出臺后，不少傳統(tǒng)學區(qū)房熱區(qū)的人氣又再次旺盛起來。
 

在東城區(qū)民安小區(qū)，盡管是工作日，依舊有家長前來咨詢、看房。

    "民安小區(qū)屬于景山學校北校區(qū)小學部的學區(qū)，初中可以直升東直門中學。但學校要求落戶滿3年方能入學，因此不少家長在孩子一兩歲就已經(jīng)在物色合適房源了。"民安小區(qū)附近一鏈家中介經(jīng)紀人介紹。

    據(jù)該經(jīng)紀人介紹，小區(qū)里目前最受歡迎的是一套113平方米的三居室，目前業(yè)主報價為620萬元，均價為54655元/平方米。"這套房適合具備一定資金實力的改善型客戶。相比于買一套小戶型做落戶之用，這類房源可以免去接送孩子和租房的麻煩，從4月中旬以來每天都有帶看。最近業(yè)主看到二手房市場好轉(zhuǎn)，雖然沒有大幅度漲價，但議價空間特別小。去年11月，片區(qū)里有一套103平方米的三居室出售，年代和戶型條件和這套房子差不多，成交價是502萬元，折合均價才47809元/平方米。"

    記者了解到，隨著二手房市場的整體回暖和傳統(tǒng)學區(qū)房旺季的到來，東城區(qū)多個學區(qū)房熱區(qū)的房源報價均有明顯提升。以民安小區(qū)的一套75平方米的兩居室為例，目前房主報價為465萬元，而在今年1月成交的一套同面積房源，成交價則為398萬元。據(jù)該片區(qū)的中介經(jīng)紀人介紹，由于去年二手房市場整體冷清，區(qū)域里的學區(qū)房也受到一定影響。不過從去年9月開始，成交均價穩(wěn)步回升，目前已經(jīng)達到56000元/平方米左右。

西城區(qū) 直升學區(qū)最受關(guān)注

【今年教改亮點】

●進一步完善學區(qū)制，將小升初學區(qū)由7個調(diào)整為11個。
●新增優(yōu)質(zhì)學位不低于1000個。
●12所小學30%符合條件的應屆生可直升對接的優(yōu)質(zhì)中學。
●在西城購房的，每個購房地址6年內(nèi)只能協(xié)調(diào)購房人直系子女入學一次。

【探訪】
 

    西城區(qū)招生政策中稱，今年將新增12所對口直升學校。其中，椿樹館小學直升北京八中的消息尤其受到購房者關(guān)注。

    記者在試點直升北京八中的椿樹館小學周邊發(fā)現(xiàn)，不少家長已經(jīng)到房產(chǎn)中介門店進行咨詢。椿樹館小學教學質(zhì)量如何、多少比例的學生能夠直升北京第八中學等問題成為咨詢重點。

    椿樹館小學學區(qū)內(nèi)的一房產(chǎn)中介經(jīng)紀人介紹，現(xiàn)在成交的房產(chǎn)中，有一半以上都與直升政策有關(guān)。
 

    而自4月開始，西城區(qū)西師附小等名校所在片區(qū)的房源成交價格已呈現(xiàn)上漲趨勢。
"4月份這個小區(qū)成交了4套房源，其中3套均價在7萬元/平方米以上，而且都是上世紀80年代的老房子。"位于北師附小學區(qū)內(nèi)的六鋪炕二區(qū)周邊鏈家門店的經(jīng)紀人表示。

    而根據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，4月份學區(qū)房價格漲幅最大的三所市重點小學分別為西城區(qū)育民小學、西城區(qū)三里河第三小學、北京第二實驗小學，學區(qū)房漲幅分別為9.5%，7%，5.6%，均位于西城區(qū)。
 

    記者走訪發(fā)現(xiàn)，在優(yōu)質(zhì)教育資源集中的西城區(qū)，即便是一些上世紀60年代的樓房和平房，依舊能賣上較高的價格。在北京實驗二小學區(qū)內(nèi)，一間位于文華胡同的10平方米的平房，報價為390萬元。一間位于東鐵匠胡同的13平方米平房，報價也達380萬元。

    不過目前此類房源多是有價無市。區(qū)域內(nèi)中介經(jīng)紀人介紹，上述這種房源近幾年來也不多，比如文華胡同的平房，上一次有成交的已經(jīng)是去年12月份的事情了。

海淀區(qū) 大戶型學區(qū)房成新熱

【今年教改亮點】

●小升初升學途徑排序調(diào)整，順序為推優(yōu)、特長生、公辦校寄宿生、民辦學校招生和第二次派位，且推優(yōu)比例不超過13%，特長生比例不高于去年。

●推學區(qū)制改革試點，12個學區(qū)擴大到17個，并且由小學擴大到初中。

【探訪】

    教育資源云集的海淀區(qū)，一直是北京學區(qū)房集中的熱點區(qū)域。五道口也曾經(jīng)出現(xiàn)過"天價"學區(qū)房而被網(wǎng)友戲稱為"宇宙中心"。
 

    伴隨著學區(qū)房旺季的到來，海淀的學區(qū)房成交價格也有所增長。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，海淀區(qū)4月份學區(qū)房成交均價為47905元/平方米，環(huán)比上漲2.9%，同比下降2%。另一方面，海淀區(qū)的學區(qū)房與非學區(qū)房成交價格之間出現(xiàn)分化，兩者成交價差為4601元/平方米，價差較去年同期增加1182元/平方米。

在中關(guān)村三小萬柳校區(qū)，最近學區(qū)房的人氣也在不斷升溫。
 

    "除了去年受關(guān)注的小戶型房源外，今年100平方米以上的三居室人氣也很足，一些優(yōu)質(zhì)房源每天都有帶看。由于兩次新政的出臺，降低了二套房的首付比例，使得不少二次置業(yè)的購房者在選擇學區(qū)房時更傾向于能夠自住的房源。"區(qū)域內(nèi)一趙姓中介門店經(jīng)紀人介紹。
上述經(jīng)紀人介紹，中關(guān)村三小萬柳校區(qū)沒有落戶滿三年的硬性要求，所以受到不少"高齡孩子"的家長關(guān)注。不過，一個房子在6年內(nèi)只有一個入學名額，因此家長在購房時要考慮好孩子上學時間和現(xiàn)在使用房子名額的孩子就讀幾年級，最好能留出一年的間隔時間。
 

    由于萬柳區(qū)域房價較高，且以大戶型改善房源居多。上述中介人員介紹，如果是只考慮能獲得上學名額的話，建議考慮像蜂鳥家園這樣的小戶型，總成本低，易租易售。買后可以出租出去，在周邊租個兩居或者三居用于自住。
 

    不過也有業(yè)內(nèi)人士表示，海淀的教育資源呈"高山低谷"的趨勢，不同學校之間的教育質(zhì)量差距很大。目前海淀區(qū)集體戶口、非京籍都有可能面臨調(diào)劑，調(diào)劑的風險大，所以計劃在海淀購房的家長一定要有心理準備。

■ 業(yè)界視角
 

一批新晉學區(qū)房將漲價

    業(yè)內(nèi)人士：在樓市整體政策寬松的大環(huán)境下，隨著學區(qū)房成交旺季的來臨，部分地區(qū)學區(qū)房成交均價還將有進一步的上升空間。去年以及今年上半年，東城、西城、海淀等城區(qū)進行的一系列教育資源規(guī)劃措施也將帶動一批新晉學區(qū)房價格上漲。

    業(yè)內(nèi)人士：學區(qū)房不僅僅是個房地產(chǎn)問題，而是牽扯到教育資源配置、人口調(diào)整等問題�，F(xiàn)在就近入學的新規(guī)和新學區(qū)劃分，短時間內(nèi)將催生新學區(qū)房，其成交量價或?qū)⒂幸欢ǔ潭扰噬�。但從長期來看，教育資源的逐步均衡將改變學區(qū)房因資源稀缺而價格高企的局面，扭轉(zhuǎn)人們"擇校而居"的觀念。 

■ 家長觀點

重點選優(yōu)質(zhì)小學對應房源

●孫先生（孩子1歲，準備在東城買套學區(qū)房）

    今年春節(jié)后我就一直在看學區(qū)房。由于海淀離單位太遠，所以不納入考慮范圍。東西名校附近的房源基本上看過一圈了，直升熱門校也了解了，一開始也心動過。目前與直升中學對接的小學一般都是普通小學，且直升名額有一定比例，不能保證全體直升。我兒子剛一歲，未來北京教育資源的分配不知道會有怎樣的變化。在小學階段選擇一個教學質(zhì)量好的學校，可以培養(yǎng)他的學習習慣和能力，而不是為了所謂的好初中而在一般的直升小校園里面待6年。
 

    現(xiàn)在東城區(qū)在整合教育資源，但也難以保證這些可以直升小學的教學質(zhì)量在未來幾年里有突飛猛進的發(fā)展。孩子如果在這樣的環(huán)境里學習，未來即便能夠直升到優(yōu)秀初中，在課業(yè)方面也存在諸多壓力。

名校、居住質(zhì)量要并重

●章女士（孩子2歲，計劃今年在朝陽買套學區(qū)房）

從去年開始，北京優(yōu)質(zhì)學校的學區(qū)變動越來越頻繁，教育資源整合也越來越快。雖然不少學校都會要求有戶口遷入年限，但是在學校具體學區(qū)沒出來之前，我不會貿(mào)然出手。畢竟現(xiàn)在的學區(qū)房價格都很高，而且一旦選擇失誤，就會影響到孩子未來的入學問題。
另一方面，也不能因為學區(qū)而買下自己不喜歡的房子，畢竟居住條件和環(huán)境也會深刻影響到孩子成長。尤其是在小學階段，孩子的學習習慣、興趣培養(yǎng)還是需要父母多用心，并不是上一所名校就能解決的問題。在北京教學資源平均化的背景下，選擇通勤方便、生活舒服、有投資價值的房子更重要。

■熱點問答

勿忘加上遷戶條款

    曾女士：目前我全家戶口在昌平區(qū)，現(xiàn)在打算在西城區(qū)買一套原業(yè)主"滿五唯一"的房子，業(yè)主如果不遷出戶口，我能否遷入全家戶口并使孩子順利上學？

答：我愛我家市場分析師介紹，在學區(qū)房交易中，一般都會在合同中注明：賣家在收到房款后**天之內(nèi)必須遷出戶口，否則將支付違約金。建議你也在合同中加入這一條款。這對賣家將有一定的約束力。

合法二胎不受"6年一名額"限制

劉女士：我發(fā)現(xiàn)好幾個區(qū)的政策都表明，每套房6年內(nèi)只能一人入學。我家有兩個小孩，大的今年5歲，小的2歲。像我們這樣的二胎家庭可怎么辦呢？
 

答：在今年石景山教委公布的義務(wù)教育入學政策里，明確規(guī)定，每個住房產(chǎn)權(quán)地址6年內(nèi)只能協(xié)調(diào)解決一次對口入學申請。小區(qū)配套學校為九年一貫制學校的，9年內(nèi)協(xié)調(diào)購房人子女一次對口入學申請（符合國家政策的二胎子女除外）。
 

    有熟知學區(qū)房入學規(guī)定的人士介紹，雖然每個區(qū)的規(guī)定各有差別，但6年一名額的規(guī)則一般不會限制同父母的合法二胎入學。比如，房主的大兒子使用房子的名額入學，六年內(nèi)，擁有合法二胎手續(xù)的二兒子入學，同樣可以使用該房產(chǎn)的名額。但如果房主的兄弟戶口也在該房產(chǎn)下，他的子女6年內(nèi)就不能享有該房產(chǎn)的學區(qū)名額。也就是說，一房6年內(nèi)，只解決一個家庭的子女入學問題。
 

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