北京的學(xué)區(qū)房概念和教育分析

　　隨著幼升小人數(shù)的逐年大幅度增加，有越來越多的家長開始關(guān)注學(xué)區(qū)房的問題，很多家長咨詢到底該不該買學(xué)區(qū)房、買哪里的學(xué)區(qū)房、買學(xué)區(qū)房應(yīng)當注意什么關(guān)鍵問題等。

　　在講關(guān)于是否應(yīng)當買學(xué)區(qū)房問題之前，首先澄清兩個關(guān)鍵性概念�，F(xiàn)在一說到學(xué)區(qū)房，家長都具體到對應(yīng)的是哪所小學(xué)，其實這是不準確的。關(guān)于為孩子上學(xué)買房，有兩個概念。

　　“學(xué)校房”——現(xiàn)在家長一般把它叫做“學(xué)區(qū)房”，單指對應(yīng)某所具體的學(xué)校，其實準確地叫法應(yīng)是“學(xué)校房”，意思就是說只要北京戶籍的家庭買了學(xué)校房并符合戶口、年限等要求就可以劃片、免費在孩子適齡時進入對應(yīng)的小學(xué)。

　　“學(xué)區(qū)房”——這個名詞的確切含義其實并不特指某所具體的小學(xué)。北京市目前的絕大多數(shù)區(qū)縣都實行學(xué)區(qū)管理，在一個學(xué)區(qū)內(nèi)會有若干所小學(xué)，如果某個家庭買了這個學(xué)區(qū)內(nèi)的任意房產(chǎn)，由于戶口、房產(chǎn)年限等不具備規(guī)定的條件而上不了最想上的小學(xué)，那么根據(jù)政策規(guī)定，這個家庭的適齡孩子必可以在該學(xué)區(qū)內(nèi)劃片、免費上某一所小學(xué)，這才是“學(xué)區(qū)房”的確切概念。

　　家長在提問、咨詢中主要涉及的是到底該不該買“學(xué)校房”，只是約定俗成地將“學(xué)校房”叫成“學(xué)區(qū)房”罷了！

　　那到底該不該買學(xué)校房、學(xué)區(qū)房呢？分五個方面做一個概要的解答，僅供參考。

　　北京市任意一處學(xué)校房都不值得購買，為什么？

　　1.關(guān)系、條子、共建擇校是主流——在北京權(quán)勢階層、富賈商胄比比皆是，幼升小這一類的擇校最為常見，其成本投入遠比買房低十幾倍、幾十倍。關(guān)系、條子、共建等關(guān)系之間有千絲萬縷的聯(lián)系，并不是不可觸及的，關(guān)鍵看家長的努力，不能把最主要的壓力都壓給幼小的孩子，而讓他們玩命在課外學(xué)習(xí)！有家長會說，你這不是在鼓動大家搞不正之風嗎？在一個民主、法制、監(jiān)督有效的社會，這是一個不需要擔心的問題，但目前差距太大了，有權(quán)、有錢的人在大搞不正之風而他們卻又在治理不正之風并且還要求你不能搞不正之風，這本身就很可笑！愛子之心是動物都有的本能，何況人？還是把自己的孩子教育好，讓他（她）接受你認為最好的教育，讓孩子在極不平等中去盡可能多獲得一些機會吧！不正之風是社會的，但孩子是自己的！

　　2.戶口遷移擇校長期存在——很多很好的小學(xué)入學(xué)是不需要產(chǎn)權(quán)房的，有的甚至連戶口年限的限制都沒有，東城區(qū)有小學(xué)63所、西城區(qū)72所、海淀區(qū)109所，共計244所，有20%多的優(yōu)質(zhì)小學(xué)完全是可以通過戶口轉(zhuǎn)移順利實現(xiàn)劃片、免費入學(xué)的，其最高成本也僅相當于買房費用的千分之一。

　　3.房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)換、置換、幼兒裸考、交擇校費、選住宿、幼兒園推薦、監(jiān)護關(guān)系轉(zhuǎn)換等——都是很多草根家庭容易操作的辦法。僅就裸考而言，據(jù)不完全統(tǒng)計，2012年幼升小教育強區(qū)東城、西城、海淀有超過130所的小學(xué)可以在沒有任何關(guān)系的情況下，僅憑孩子較為優(yōu)秀的幼升小考試成績而被錄取，這其中絕大部分小學(xué)是不收一分錢擇校費和其他費用的。這些辦法的成本也遠低于購買商品房！

　　在北京市買學(xué)校房危機四伏，都有哪幾方面？

　　1.學(xué)校劃片并不是一成不變的

　　學(xué)校房的劃片是有彈性的，劃片范圍的調(diào)整有時是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的，花好幾百萬，等到孩子入學(xué)的時候被告知，當年劃片不在范圍內(nèi)，對家庭而言豈不是孩子無法入學(xué)、學(xué)校房變普通房財產(chǎn)大打折、家長心理打擊等多方面的損失？！在入學(xué)的旺年，這種事情最有可能頻繁發(fā)生。

　　2.學(xué)校房入住往往是有年限限制的

　　府學(xué)、史家、北京實驗二小、黃城根、中古友誼、海淀實驗、中關(guān)村一小、五一、翠微等知名小學(xué)都有3年甚至5年不等的房產(chǎn)購買時間限制，而且這個時間也是有彈性的，招生旺年購房年限就延長。原來的展覽路一小是沒有任何限制的，但由于入學(xué)人數(shù)的驟增，該校不得不要求3年房產(chǎn)3年戶口且一家3口戶口同時在一起才能入學(xué)。

　　3.買的是一手房還是二手房待遇往往是不同的

　　人大附小規(guī)定購買世紀城小區(qū)一手房的業(yè)主子弟才能就讀人大附小，如果是后來買的二手房無論達到多少年限都是不可以的。很有意思的是，有的小區(qū)是1號樓能劃片，2號樓就不行；還有的是某單元1~4層可以劃片，4層以上則不行。真要搞清這些，不花費大力氣是很難辦到的，別指望房產(chǎn)中介公司能如實告訴你，他們也許真的不知道，也許壓根就沒打算告訴你，告訴你怎么掙你的錢？他們工作流動多快啊，到時候你找誰去？你就是找到了，人家能承認？你有證據(jù)嗎？你就是有證據(jù)，人家說當年是沒錯的，但現(xiàn)在入學(xué)的人太多了，國家、教委、學(xué)校政策調(diào)整了，屬于不可抗力，完全可以不承擔責任啊，但中介費人家早賺到手了！

　　4.同一套學(xué)校房往往硬性規(guī)定不能同時有兩個孩子占用名額的

　　這個規(guī)定是：如果上一個房主的孩子小學(xué)六年級還沒畢業(yè)，你就是買了這個房主的房子，你的孩子也是不能劃片入學(xué)的，一套房6年內(nèi)只能接受一個孩子劃片入學(xué)。

　　5.學(xué)校房入戶調(diào)查的縝密堪比“克格勃”

　　當以上4道關(guān)口你都順利闖過，接下來就是入戶調(diào)查了。很多知名重點小學(xué)每年都在上演這樣的故事。程序是：入學(xué)考試招生前一兩個月學(xué)校派老師登門調(diào)查，如果你家沒人會給你家門上貼一張條子或要求鄰居轉(zhuǎn)告并留下老師的電話號碼，你若過了一兩天還沒聯(lián)系老師，學(xué)校就會判斷，你肯定不常住在這兒，不屬于就近入學(xué)，會當即取消你的劃片入學(xué)資格；如果你在家，上門的老師就要入戶了，和大人交流一些學(xué)校認為需要了解的情況，最要命的是，和大人談完后，老師要把大人和孩子隔離開，單獨和孩子交流，問孩子：昨天你住哪里，平常常住哪里？晚上一般和誰睡覺？平時和你住的人都有誰？問這些問題主要是想從不會撒謊的孩子那里確認——這一家子人平時到底是不是常住在這套學(xué)校房內(nèi)，如果不是就會取消孩子的劃片入學(xué)資格；這還不算完，過五關(guān)斬六將后，上門老師會要求家長、孩子打開家中的衣柜、櫥柜等，檢查柜子里是不是有孩子平常換洗的衣物、玩具等，只有有了這些居家過日子的必備品才能進一步確認你是在這里常��；還沒完呢，如果上門老師依然持有疑義，會要求家長出具不少于半年的連續(xù)的繳納水費、電費、電話費、燃氣費等的繳費票據(jù)，這些票據(jù)是認可你在這里長期居住最不能也不可能缺少的有力證據(jù)！更細心的家訪老師還會到你的鄰居家或居委會詢問，以從別人的口中“監(jiān)視”到你是不是真的在這里住了很久了......

　　6.經(jīng)濟、金融危機風險

　　誰也無法預(yù)言何時有可能發(fā)生經(jīng)濟、金融危機風險，一旦發(fā)生首當其沖最受沖擊的當屬房地產(chǎn)，如果房價大跌自己掙來的辛苦錢就在房產(chǎn)中變成泡沫了！不發(fā)生或低程度發(fā)生這樣的危機，需要中國的百姓對國家未來充滿信心和希望、需要貧富差距不能太大、需要公權(quán)力被有效遏制、需要比較完備的民主法治和有效的輿論、社會監(jiān)督、需要較為穩(wěn)定的國際環(huán)境等，我們有了嗎？！

　　在海淀區(qū)買學(xué)校房“萬本一利”，不值得！

　　1.為搏取很小的小升初重點中學(xué)升學(xué)率，不值得！

　　海淀區(qū)全區(qū)各小學(xué)小升初重點中學(xué)推優(yōu)率平均為13%，其中可以進入市區(qū)級重點初中的比例僅為7.8%左右，其余92%升入重點初中的機會完全依靠課外的坑班點招、共建、特長等方式�；ê脦装偃f買房僅為搏取7.8%，值嗎？

　　2.小升初競爭慘烈，淘汰率高，買房只買到夢想，很不值得！

　　2012年海淀區(qū)小升初的確切人數(shù)是20920人，全區(qū)市重點級別初中校7所，平均每所學(xué)校有2988人去競爭；東城區(qū)7743人，市重點級別初中4所，平均每所學(xué)校有1935人競爭；西城區(qū)8690人，市重點級別初中7所，平均每所學(xué)校有1241人競爭。在三個教育強區(qū)中，海淀區(qū)的競爭壓力最大，孩子的壓力比東城區(qū)高54%，比西城區(qū)高140%，如此大強度殘酷競爭對孩子有益處？

　　3.學(xué)校規(guī)模最大、班級人數(shù)最多，買房難買到適合的成長環(huán)境，最不值得！

　　海淀區(qū)近幾年小學(xué)畢業(yè)生基本都已在2萬人上下，規(guī)模最大的學(xué)校、班級均在海淀區(qū)，有的班級人滿為患，孩子近視眼率很高，難道還要通過買房非要把孩子送到這樣的成長環(huán)境中嗎？隨著入學(xué)人數(shù)的增長，今年海淀的幼升小人數(shù)現(xiàn)在初步統(tǒng)計已經(jīng)達到2.8萬人，隨后幾年完全可能突破3萬，這又會是怎樣的教育環(huán)境？

　　在朝陽區(qū)買學(xué)校房“萬本無利”，多不值得！

　　1.朝陽區(qū)小升初升重點中學(xué)在城六區(qū)最低，還怎么值得？

　　朝陽區(qū)全區(qū)每所小學(xué)小升初重點率平均為5.63%，朝陽區(qū)同樣是市重點、區(qū)重點的初中和高中如果與海淀、西城、東城同級別的學(xué)校比，要低兩到三個層次，所以5.63%本已很低，這樣一比就更低了。買房上小學(xué)只為這5.63%？海淀區(qū)接近8%都已不值得，為5.63%還值得嗎？朝陽區(qū)引進了那么多名校辦的小學(xué)、初中、高中哪一個和地產(chǎn)沒有牽連，哪一個不是為了更好地幫開發(fā)商賣房子？又有哪一所引進的小學(xué)、初中、高中的實力能做到名符其實的，現(xiàn)在沒發(fā)現(xiàn)，希望以后能發(fā)現(xiàn)！

　　2.小升初競爭都找不到對手，買房只買到幻想，真不值得！

　　朝陽區(qū)僅有的幾所公認的好初中，招生相比東城、西城、海淀很不透明，你想上戰(zhàn)場打仗都不知道對手在哪里。不過，2012年朝陽區(qū)有13333人小學(xué)畢業(yè)（注：從2012年開始幼升小人數(shù)猛地突破2.7萬，以后幾年會更高），相當市重點級別的初中3所，全區(qū)平均4444人才能攤到一所，這種情況比本已慘烈的海淀區(qū)的2988人攤上一所還嚴重。花好幾百萬買房難道只要一個幻想？代價太大了吧！

　　3.小學(xué)生源過于復(fù)雜多元，師資參差不齊，還有比這更不值得的嗎？

　　根據(jù)北京市統(tǒng)計局2012年8月底的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，朝陽區(qū)外地人口51.37%與豐臺區(qū)的51.55%幾乎相當。這就意味著，朝陽區(qū)任意一所小學(xué)的生源狀況更加多元和復(fù)雜。朝陽區(qū)共有134所小學(xué)，生源較為整齊、家長文化素質(zhì)較高的小學(xué)僅有15所，只占11.2%，遠比東城、西城、海淀低得多得多。這也造成了優(yōu)質(zhì)師資向這15所小學(xué)高度集中，其他小學(xué)師資水平良莠不齊較為突出。然而就是這15所最受青睞的小學(xué)的小升初重點初中升學(xué)率遠不及東城區(qū)、西城區(qū)、海淀區(qū)隨便任意一所小學(xué)。東城區(qū)、海淀區(qū)、西城區(qū)任意一所小學(xué)的重點初中升學(xué)率分別是朝陽區(qū)各小學(xué)的230%、355%、533%，這就是真實的現(xiàn)實，你還在朝陽買房？

　　補充一句，如果僅僅是為孩子上學(xué)要在豐臺區(qū)、石景山區(qū)買房子的話，參考我對朝陽區(qū)的敘述就行了，不再另行說明！

　　在東城區(qū)、西城區(qū)買學(xué)校房請務(wù)必緊急剎車！

　　1.東城區(qū)、西城區(qū)小升初重點率最高，每所小學(xué)都一樣！

　　東城區(qū)任意一所小學(xué)學(xué)校校內(nèi)提供的小升初重點初中升學(xué)機會均為20%，西城區(qū)是30%。西城區(qū)全市最高，東城區(qū)第二。在這兩個區(qū)，升重點初中的機會不因小學(xué)是否為重點而區(qū)別對待，是完全統(tǒng)一的比例。東城區(qū)、西城區(qū)達官貴人多，知名小學(xué)是政客、巨賈、名人等子弟扎堆的地方，對草根家庭而言，既然無論普通小學(xué)、重點小學(xué)校內(nèi)升重點初中的機會都一樣，孩子在普通小學(xué)會獲得更加公平的升重點初中的機會，當然比例也自然會比在重點小學(xué)高了。

　　2.東城、西城區(qū)性價比最高的小學(xué)都不是重點小學(xué)。

　　家長所說的買學(xué)校房，一般也是指買重點小學(xué)的學(xué)校房。既然普通小學(xué)和重點小學(xué)的學(xué)生升重點初中的比例完全一致，而且會有更平等也更高的升學(xué)機會，那么買重點小學(xué)的學(xué)校房還有什么意義呢？東城區(qū)、西城區(qū)大多數(shù)普通小學(xué)幼升小基本都可以不通過關(guān)系裸考或只需簡單關(guān)系等方法就可進入，那不就更沒必要買重點小學(xué)的學(xué)校房了嗎？

　　3.東西城普通小學(xué)與重點小學(xué)師資差異度全市最低，生源全市最整齊。

　　通過這幾年的分析、對比，東西城重點小學(xué)區(qū)內(nèi)統(tǒng)測成績重點小學(xué)與普通小學(xué)差異很小，所有最知名的小學(xué)的統(tǒng)測成績都排不到第一位，相反，大量普通小學(xué)的統(tǒng)測成績都明顯高于重點小學(xué)。這與東西城的均衡化教育的持續(xù)是有關(guān)的。根據(jù)北京統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，東城區(qū)外地人口比例15.85%、西城區(qū)9.79%，在全市也是最少的，因此，東城、西城各普通小學(xué)打工子弟的比例也是全市最低的，生源相對合理的多元化是有益孩子成長的。從歷史積累的數(shù)據(jù)看，在原東城區(qū)選擇每所小學(xué)總學(xué)生數(shù)不低于400人的，在生源、教學(xué)、學(xué)風、升學(xué)等方面是較有保證的；而在原西城區(qū)只要就近你又喜歡，小學(xué)是可以任意隨便選的！在這兩個區(qū)打工子弟介于15%~50%之間的普通小學(xué)性價比是最高的，遠比重點小學(xué)高。從這個角度看，買重點小學(xué)的學(xué)校房就更沒必要了。那有的家長會說，那你是不是在暗示讓我們買普通小學(xué)的房？我要說兩點：第一，普通小學(xué)的房那就既不是學(xué)校房的概念也不是學(xué)區(qū)房的概念了，該是什么房價還是什么房價，那你買它還有什么意義？第二，你大老遠的從朝陽、豐臺、石景山等來東城區(qū)、西城區(qū)花幾百萬買一所普通小學(xué)的房子，就為上一所普通小學(xué)，你覺得有這個必要嗎？因此，你還不如通過我上面所說的其他很少花錢或不花錢的辦法，不是也能上一所原東城或西城的普通小學(xué)嗎？如果你買了普通小學(xué)的房那不就當了回冤大頭了嘛！

　　總結(jié)與說明：為了孩子更美好的明天盡量不要僅為孩子上學(xué)去買房

　　如果你真有錢，把這幾百萬好好攢起來，今后盡可能創(chuàng)造條件把孩子送到國外真正的大學(xué)深造，那是我們目前無論從理念、師資、水平、治學(xué)、創(chuàng)新、氛圍、成就等都遠比不了的。在這方面我們都要向黨員干部學(xué)習(xí)，特別是向領(lǐng)導(dǎo)人學(xué)，他們的子女有幾個不出去的？其他方面不敢說，在這方面向領(lǐng)導(dǎo)人學(xué)習(xí)絕對錯不了，他們更了解我們總在謾罵的世界，連謾罵都是信任，那不是說明外面的世界更精彩嗎？要不然他們敢把親骨肉送出去？！何況你真有富余的這幾百萬，孩子在國外什么大學(xué)的學(xué)費都綽綽有余了，何必拿這么多錢去賭上一所小學(xué)呢？

　　如果你本無房或為改善居住環(huán)境和條件或為投資買房，那就另當別論，不過需提醒一句：投資有風險，入市須謹慎！

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