北京學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格逆勢(shì)堅(jiān)挺 史家小學(xué)周邊均價(jià)超8萬(wàn)

　　隨著幼升小人數(shù)的逐年大幅度增加，有越來(lái)越多的家長(zhǎng)開始關(guān)注學(xué)區(qū)房的問題，很多家長(zhǎng)咨詢到底該不該買學(xué)區(qū)房、買哪里的學(xué)區(qū)房、買學(xué)區(qū)房應(yīng)當(dāng)注意什么關(guān)鍵問題等。

　　在講關(guān)于是否應(yīng)當(dāng)買學(xué)區(qū)房問題之前，首先澄清兩個(gè)關(guān)鍵性概念。現(xiàn)在一說(shuō)到學(xué)區(qū)房，家長(zhǎng)都具體到對(duì)應(yīng)的是哪所小學(xué)，其實(shí)這是不準(zhǔn)確的。關(guān)于為孩子上學(xué)買房，有兩個(gè)概念。

　　“學(xué)校房”——現(xiàn)在家長(zhǎng)一般把它叫做“學(xué)區(qū)房”，單指對(duì)應(yīng)某所具體的學(xué)校，其實(shí)準(zhǔn)確地叫法應(yīng)是“學(xué)校房”，意思就是說(shuō)只要北京戶籍的家庭買了學(xué)校房并符合戶口、年限等要求就可以劃片、免費(fèi)在孩子適齡時(shí)進(jìn)入對(duì)應(yīng)的小學(xué)。

　　“學(xué)區(qū)房”——這個(gè)名詞的確切含義其實(shí)并不特指某所具體的小學(xué)。北京市目前的絕大多數(shù)區(qū)縣都實(shí)行學(xué)區(qū)管理，在一個(gè)學(xué)區(qū)內(nèi)會(huì)有若干所小學(xué)，如果某個(gè)家庭買了這個(gè)學(xué)區(qū)內(nèi)的任意房產(chǎn)，由于戶口、房產(chǎn)年限等不具備規(guī)定的條件而上不了最想上的小學(xué)，那么根據(jù)政策規(guī)定，這個(gè)家庭的適齡孩子必可以在該學(xué)區(qū)內(nèi)劃片、免費(fèi)上某一所小學(xué)，這才是“學(xué)區(qū)房”的確切概念。

　　家長(zhǎng)在提問、咨詢中主要涉及的是到底該不該買“學(xué)校房”，只是約定俗成地將“學(xué)校房”叫成“學(xué)區(qū)房”罷了！

　　那到底該不該買學(xué)校房、學(xué)區(qū)房呢？分五個(gè)方面做一個(gè)概要的解答，僅供參考。

　　北京市任意一處學(xué)校房都不值得購(gòu)買，為什么？

　　1.關(guān)系、條子、共建擇校是主流——在北京權(quán)勢(shì)階層、富賈商胄比比皆是，幼升小這一類的擇校最為常見，其成本投入遠(yuǎn)比買房低十幾倍、幾十倍。關(guān)系、條子、共建等關(guān)系之間有千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，并不是不可觸及的，關(guān)鍵看家長(zhǎng)的努力，不能把最主要的壓力都?jí)航o幼小的孩子，而讓他們玩命在課外學(xué)習(xí)！有家長(zhǎng)會(huì)說(shuō)，你這不是在鼓動(dòng)大家搞不正之風(fēng)嗎？在一個(gè)民主、法制、監(jiān)督有效的社會(huì)，這是一個(gè)不需要擔(dān)心的問題，但目前差距太大了，有權(quán)、有錢的人在大搞不正之風(fēng)而他們卻又在治理不正之風(fēng)并且還要求你不能搞不正之風(fēng)，這本身就很可笑！愛子之心是動(dòng)物都有的本能，何況人？還是把自己的孩子教育好，讓他（她）接受你認(rèn)為最好的教育，讓孩子在極不平等中去盡可能多獲得一些機(jī)會(huì)吧！不正之風(fēng)是社會(huì)的，但孩子是自己的！

　　2.戶口遷移擇校長(zhǎng)期存在——很多很好的小學(xué)入學(xué)是不需要產(chǎn)權(quán)房的，有的甚至連戶口年限的限制都沒有，東城區(qū)有小學(xué)63所、西城區(qū)72所、海淀區(qū)109所，共計(jì)244所，有20%多的優(yōu)質(zhì)小學(xué)完全是可以通過(guò)戶口轉(zhuǎn)移順利實(shí)現(xiàn)劃片、免費(fèi)入學(xué)的，其最高成本也僅相當(dāng)于買房費(fèi)用的千分之一。

　　3.房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)換、置換、幼兒裸考、交擇校費(fèi)、選住宿、幼兒園推薦、監(jiān)護(hù)關(guān)系轉(zhuǎn)換等——都是很多草根家庭容易操作的辦法。僅就裸考而言，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2012年幼升小教育強(qiáng)區(qū)東城、西城、海淀有超過(guò)130所的小學(xué)可以在沒有任何關(guān)系的情況下，僅憑孩子較為優(yōu)秀的幼升小考試成績(jī)而被錄取，這其中絕大部分小學(xué)是不收一分錢擇校費(fèi)和其他費(fèi)用的。這些辦法的成本也遠(yuǎn)低于購(gòu)買商品房！

　　在北京市買學(xué)校房危機(jī)四伏，都有哪幾方面？

　　1.學(xué)校劃片并不是一成不變的

　　學(xué)校房的劃片是有彈性的，劃片范圍的調(diào)整有時(shí)是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的，花好幾百萬(wàn)，等到孩子入學(xué)的時(shí)候被告知，當(dāng)年劃片不在范圍內(nèi)，對(duì)家庭而言豈不是孩子無(wú)法入學(xué)、學(xué)校房變普通房財(cái)產(chǎn)大打折、家長(zhǎng)心理打擊等多方面的損失？！在入學(xué)的旺年，這種事情最有可能頻繁發(fā)生。

　　2.學(xué)校房入住往往是有年限限制的

　　府學(xué)、史家、北京實(shí)驗(yàn)二小、黃城根、中古友誼、海淀實(shí)驗(yàn)、中關(guān)村一小、五一、翠微等知名小學(xué)都有3年甚至5年不等的房產(chǎn)購(gòu)買時(shí)間限制，而且這個(gè)時(shí)間也是有彈性的，招生旺年購(gòu)房年限就延長(zhǎng)。原來(lái)的展覽路一小是沒有任何限制的，但由于入學(xué)人數(shù)的驟增，該校不得不要求3年房產(chǎn)3年戶口且一家3口戶口同時(shí)在一起才能入學(xué)。

　　3.買的是一手房還是二手房待遇往往是不同的

　　人大附小規(guī)定購(gòu)買世紀(jì)城小區(qū)一手房的業(yè)主子弟才能就讀人大附小，如果是后來(lái)買的二手房無(wú)論達(dá)到多少年限都是不可以的。很有意思的是，有的小區(qū)是1號(hào)樓能劃片，2號(hào)樓就不行；還有的是某單元1~4層可以劃片，4層以上則不行。真要搞清這些，不花費(fèi)大力氣是很難辦到的，別指望房產(chǎn)中介公司能如實(shí)告訴你，他們也許真的不知道，也許壓根就沒打算告訴你，告訴你怎么掙你的錢？他們工作流動(dòng)多快啊，到時(shí)候你找誰(shuí)去？你就是找到了，人家能承認(rèn)？你有證據(jù)嗎？你就是有證據(jù)，人家說(shuō)當(dāng)年是沒錯(cuò)的，但現(xiàn)在入學(xué)的人太多了，國(guó)家、教委、學(xué)校政策調(diào)整了，屬于不可抗力，完全可以不承擔(dān)責(zé)任啊，但中介費(fèi)人家早賺到手了！

　　4.同一套學(xué)校房往往硬性規(guī)定不能同時(shí)有兩個(gè)孩子占用名額的

　　這個(gè)規(guī)定是：如果上一個(gè)房主的孩子小學(xué)六年級(jí)還沒畢業(yè)，你就是買了這個(gè)房主的房子，你的孩子也是不能劃片入學(xué)的，一套房6年內(nèi)只能接受一個(gè)孩子劃片入學(xué)。

　　5.學(xué)校房入戶調(diào)查的縝密堪比“克格勃”

　　當(dāng)以上4道關(guān)口你都順利闖過(guò)，接下來(lái)就是入戶調(diào)查了。很多知名重點(diǎn)小學(xué)每年都在上演這樣的故事。程序是：入學(xué)考試招生前一兩個(gè)月學(xué)校派老師登門調(diào)查，如果你家沒人會(huì)給你家門上貼一張條子或要求鄰居轉(zhuǎn)告并留下老師的電話號(hào)碼，你若過(guò)了一兩天還沒聯(lián)系老師，學(xué)校就會(huì)判斷，你肯定不常住在這兒，不屬于就近入學(xué)，會(huì)當(dāng)即取消你的劃片入學(xué)資格；如果你在家，上門的老師就要入戶了，和大人交流一些學(xué)校認(rèn)為需要了解的情況，最要命的是，和大人談完后，老師要把大人和孩子隔離開，單獨(dú)和孩子交流，問孩子：昨天你住哪里，平常常住哪里？晚上一般和誰(shuí)睡覺？平時(shí)和你住的人都有誰(shuí)？問這些問題主要是想從不會(huì)撒謊的孩子那里確認(rèn)——這一家子人平時(shí)到底是不是常住在這套學(xué)校房?jī)?nèi)，如果不是就會(huì)取消孩子的劃片入學(xué)資格；這還不算完，過(guò)五關(guān)斬六將后，上門老師會(huì)要求家長(zhǎng)、孩子打開家中的衣柜、櫥柜等，檢查柜子里是不是有孩子平常換洗的衣物、玩具等，只有有了這些居家過(guò)日子的必備品才能進(jìn)一步確認(rèn)你是在這里常�。贿�沒完呢，如果上門老師依然持有疑義，會(huì)要求家長(zhǎng)出具不少于半年的連續(xù)的繳納水費(fèi)、電費(fèi)、電話費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)等的繳費(fèi)票據(jù)，這些票據(jù)是認(rèn)可你在這里長(zhǎng)期居住最不能也不可能缺少的有力證據(jù)！更細(xì)心的家訪老師還會(huì)到你的鄰居家或居委會(huì)詢問，以從別人的口中“監(jiān)視”到你是不是真的在這里住了很久了......

　　6.經(jīng)濟(jì)、金融危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)

　　誰(shuí)也無(wú)法預(yù)言何時(shí)有可能發(fā)生經(jīng)濟(jì)、金融危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)，一旦發(fā)生首當(dāng)其沖最受沖擊的當(dāng)屬房地產(chǎn)，如果房?jī)r(jià)大跌自己掙來(lái)的辛苦錢就在房產(chǎn)中變成泡沫了！不發(fā)生或低程度發(fā)生這樣的危機(jī)，需要中國(guó)的百姓對(duì)國(guó)家未來(lái)充滿信心和希望、需要貧富差距不能太大、需要公權(quán)力被有效遏制、需要比較完備的民主法治和有效的輿論、社會(huì)監(jiān)督、需要較為穩(wěn)定的國(guó)際環(huán)境等，我們有了嗎？！

　　在海淀區(qū)買學(xué)校房“萬(wàn)本一利”，不值得！

　　1.為搏取很小的小升初重點(diǎn)中學(xué)升學(xué)率，不值得！

　　海淀區(qū)全區(qū)各小學(xué)小升初重點(diǎn)中學(xué)推優(yōu)率平均為13%，其中可以進(jìn)入市區(qū)級(jí)重點(diǎn)初中的比例僅為7.8%左右，其余92%升入重點(diǎn)初中的機(jī)會(huì)完全依靠課外的坑班點(diǎn)招、共建、特長(zhǎng)等方式�；ê脦装偃f(wàn)買房?jī)H為搏取7.8%，值嗎？

　　2.小升初競(jìng)爭(zhēng)慘烈，淘汰率高，買房只買到夢(mèng)想，很不值得！

　　2012年海淀區(qū)小升初的確切人數(shù)是20920人，全區(qū)市重點(diǎn)級(jí)別初中校7所，平均每所學(xué)校有2988人去競(jìng)爭(zhēng)；東城區(qū)7743人，市重點(diǎn)級(jí)別初中4所，平均每所學(xué)校有1935人競(jìng)爭(zhēng)；西城區(qū)8690人，市重點(diǎn)級(jí)別初中7所，平均每所學(xué)校有1241人競(jìng)爭(zhēng)。在三個(gè)教育強(qiáng)區(qū)中，海淀區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)壓力最大，孩子的壓力比東城區(qū)高54%，比西城區(qū)高140%，如此大強(qiáng)度殘酷競(jìng)爭(zhēng)對(duì)孩子有益處？

　　3.學(xué)校規(guī)模最大、班級(jí)人數(shù)最多，買房難買到適合的成長(zhǎng)環(huán)境，最不值得！

　　海淀區(qū)近幾年小學(xué)畢業(yè)生基本都已在2萬(wàn)人上下，規(guī)模最大的學(xué)校、班級(jí)均在海淀區(qū)，有的班級(jí)人滿為患，孩子近視眼率很高，難道還要通過(guò)買房非要把孩子送到這樣的成長(zhǎng)環(huán)境中嗎？隨著入學(xué)人數(shù)的增長(zhǎng)，今年海淀的幼升小人數(shù)現(xiàn)在初步統(tǒng)計(jì)已經(jīng)達(dá)到2.8萬(wàn)人，隨后幾年完全可能突破3萬(wàn)，這又會(huì)是怎樣的教育環(huán)境？

　　在朝陽(yáng)區(qū)買學(xué)校房“萬(wàn)本無(wú)利”，多不值得！

　　1.朝陽(yáng)區(qū)小升初升重點(diǎn)中學(xué)在城六區(qū)最低，還怎么值得？

　　朝陽(yáng)區(qū)全區(qū)每所小學(xué)小升初重點(diǎn)率平均為5.63%，朝陽(yáng)區(qū)同樣是市重點(diǎn)、區(qū)重點(diǎn)的初中和高中如果與海淀、西城、東城同級(jí)別的學(xué)校比，要低兩到三個(gè)層次，所以5.63%本已很低，這樣一比就更低了。買房上小學(xué)只為這5.63%？海淀區(qū)接近8%都已不值得，為5.63%還值得嗎？朝陽(yáng)區(qū)引進(jìn)了那么多名校辦的小學(xué)、初中、高中哪一個(gè)和地產(chǎn)沒有牽連，哪一個(gè)不是為了更好地幫開發(fā)商賣房子？又有哪一所引進(jìn)的小學(xué)、初中、高中的實(shí)力能做到名符其實(shí)的，現(xiàn)在沒發(fā)現(xiàn)，希望以后能發(fā)現(xiàn)！

　　2.小升初競(jìng)爭(zhēng)都找不到對(duì)手，買房只買到幻想，真不值得！

　　朝陽(yáng)區(qū)僅有的幾所公認(rèn)的好初中，招生相比東城、西城、海淀很不透明，你想上戰(zhàn)場(chǎng)打仗都不知道對(duì)手在哪里。不過(guò)，2012年朝陽(yáng)區(qū)有13333人小學(xué)畢業(yè)（注：從2012年開始幼升小人數(shù)猛地突破2.7萬(wàn)，以后幾年會(huì)更高），相當(dāng)市重點(diǎn)級(jí)別的初中3所，全區(qū)平均4444人才能攤到一所，這種情況比本已慘烈的海淀區(qū)的2988人攤上一所還嚴(yán)重�；ê脦装偃f(wàn)買房難道只要一個(gè)幻想？代價(jià)太大了吧！

　　3.小學(xué)生源過(guò)于復(fù)雜多元，師資參差不齊，還有比這更不值得的嗎？

　　根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局2012年8月底的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，朝陽(yáng)區(qū)外地人口51.37%與豐臺(tái)區(qū)的51.55%幾乎相當(dāng)。這就意味著，朝陽(yáng)區(qū)任意一所小學(xué)的生源狀況更加多元和復(fù)雜。朝陽(yáng)區(qū)共有134所小學(xué)，生源較為整齊、家長(zhǎng)文化素質(zhì)較高的小學(xué)僅有15所，只占11.2%，遠(yuǎn)比東城、西城、海淀低得多得多。這也造成了優(yōu)質(zhì)師資向這15所小學(xué)高度集中，其他小學(xué)師資水平良莠不齊較為突出。然而就是這15所最受青睞的小學(xué)的小升初重點(diǎn)初中升學(xué)率遠(yuǎn)不及東城區(qū)、西城區(qū)、海淀區(qū)隨便任意一所小學(xué)。東城區(qū)、海淀區(qū)、西城區(qū)任意一所小學(xué)的重點(diǎn)初中升學(xué)率分別是朝陽(yáng)區(qū)各小學(xué)的230%、355%、533%，這就是真實(shí)的現(xiàn)實(shí)，你還在朝陽(yáng)買房？

　　補(bǔ)充一句，如果僅僅是為孩子上學(xué)要在豐臺(tái)區(qū)、石景山區(qū)買房子的話，參考我對(duì)朝陽(yáng)區(qū)的敘述就行了，不再另行說(shuō)明！

　　在東城區(qū)、西城區(qū)買學(xué)校房請(qǐng)務(wù)必緊急剎車！

　　1.東城區(qū)、西城區(qū)小升初重點(diǎn)率最高，每所小學(xué)都一樣！

　　東城區(qū)任意一所小學(xué)學(xué)校校內(nèi)提供的小升初重點(diǎn)初中升學(xué)機(jī)會(huì)均為20%，西城區(qū)是30%。西城區(qū)全市最高，東城區(qū)第二。在這兩個(gè)區(qū)，升重點(diǎn)初中的機(jī)會(huì)不因小學(xué)是否為重點(diǎn)而區(qū)別對(duì)待，是完全統(tǒng)一的比例。東城區(qū)、西城區(qū)達(dá)官貴人多，知名小學(xué)是政客、巨賈、名人等子弟扎堆的地方，對(duì)草根家庭而言，既然無(wú)論普通小學(xué)、重點(diǎn)小學(xué)校內(nèi)升重點(diǎn)初中的機(jī)會(huì)都一樣，孩子在普通小學(xué)會(huì)獲得更加公平的升重點(diǎn)初中的機(jī)會(huì)，當(dāng)然比例也自然會(huì)比在重點(diǎn)小學(xué)高了。

　　2.東城、西城區(qū)性價(jià)比最高的小學(xué)都不是重點(diǎn)小學(xué)。

　　家長(zhǎng)所說(shuō)的買學(xué)校房，一般也是指買重點(diǎn)小學(xué)的學(xué)校房。既然普通小學(xué)和重點(diǎn)小學(xué)的學(xué)生升重點(diǎn)初中的比例完全一致，而且會(huì)有更平等也更高的升學(xué)機(jī)會(huì)，那么買重點(diǎn)小學(xué)的學(xué)校房還有什么意義呢？東城區(qū)、西城區(qū)大多數(shù)普通小學(xué)幼升小基本都可以不通過(guò)關(guān)系裸考或只需簡(jiǎn)單關(guān)系等方法就可進(jìn)入，那不就更沒必要買重點(diǎn)小學(xué)的學(xué)校房了嗎？

　　3.東西城普通小學(xué)與重點(diǎn)小學(xué)師資差異度全市最低，生源全市最整齊。

　　通過(guò)這幾年的分析、對(duì)比，東西城重點(diǎn)小學(xué)區(qū)內(nèi)統(tǒng)測(cè)成績(jī)重點(diǎn)小學(xué)與普通小學(xué)差異很小，所有最知名的小學(xué)的統(tǒng)測(cè)成績(jī)都排不到第一位，相反，大量普通小學(xué)的統(tǒng)測(cè)成績(jī)都明顯高于重點(diǎn)小學(xué)。這與東西城的均衡化教育的持續(xù)是有關(guān)的。根據(jù)北京統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，東城區(qū)外地人口比例15.85%、西城區(qū)9.79%，在全市也是最少的，因此，東城、西城各普通小學(xué)打工子弟的比例也是全市最低的，生源相對(duì)合理的多元化是有益孩子成長(zhǎng)的。從歷史積累的數(shù)據(jù)看，在原東城區(qū)選擇每所小學(xué)總學(xué)生數(shù)不低于400人的，在生源、教學(xué)、學(xué)風(fēng)、升學(xué)等方面是較有保證的；而在原西城區(qū)只要就近你又喜歡，小學(xué)是可以任意隨便選的！在這兩個(gè)區(qū)打工子弟介于15%~50%之間的普通小學(xué)性價(jià)比是最高的，遠(yuǎn)比重點(diǎn)小學(xué)高。從這個(gè)角度看，買重點(diǎn)小學(xué)的學(xué)校房就更沒必要了。那有的家長(zhǎng)會(huì)說(shuō)，那你是不是在暗示讓我們買普通小學(xué)的房？我要說(shuō)兩點(diǎn)：第一，普通小學(xué)的房那就既不是學(xué)校房的概念也不是學(xué)區(qū)房的概念了，該是什么房?jī)r(jià)還是什么房?jī)r(jià)，那你買它還有什么意義？第二，你大老遠(yuǎn)的從朝陽(yáng)、豐臺(tái)、石景山等來(lái)東城區(qū)、西城區(qū)花幾百萬(wàn)買一所普通小學(xué)的房子，就為上一所普通小學(xué)，你覺得有這個(gè)必要嗎？因此，你還不如通過(guò)我上面所說(shuō)的其他很少花錢或不花錢的辦法，不是也能上一所原東城或西城的普通小學(xué)嗎？如果你買了普通小學(xué)的房那不就當(dāng)了回冤大頭了嘛！

　　總結(jié)與說(shuō)明：為了孩子更美好的明天盡量不要僅為孩子上學(xué)去買房

　　如果你真有錢，把這幾百萬(wàn)好好攢起來(lái)，今后盡可能創(chuàng)造條件把孩子送到國(guó)外真正的大學(xué)深造，那是我們目前無(wú)論從理念、師資、水平、治學(xué)、創(chuàng)新、氛圍、成就等都遠(yuǎn)比不了的。在這方面我們都要向黨員干部學(xué)習(xí)，特別是向領(lǐng)導(dǎo)人學(xué)，他們的子女有幾個(gè)不出去的？其他方面不敢說(shuō)，在這方面向領(lǐng)導(dǎo)人學(xué)習(xí)絕對(duì)錯(cuò)不了，他們更了解我們總在謾罵的世界，連謾罵都是信任，那不是說(shuō)明外面的世界更精彩嗎？要不然他們敢把親骨肉送出去？！何況你真有富余的這幾百萬(wàn)，孩子在國(guó)外什么大學(xué)的學(xué)費(fèi)都綽綽有余了，何必拿這么多錢去賭上一所小學(xué)呢？

　　如果你本無(wú)房或?yàn)楦纳凭幼…h(huán)境和條件或?yàn)橥顿Y買房，那就另當(dāng)別論，不過(guò)需提醒一句：投資有風(fēng)險(xiǎn)，入市須謹(jǐn)慎！

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