教育傍上地產(chǎn)商，名盤+名校？

　　近年來，教育地產(chǎn)可謂風(fēng)光無限。“牽手名校”、“教育大盤”、“贏在起跑線”等廣告詞在市場上鋪天蓋地，正對為孩子教育而購房的家長胃口。一時間，借力教育的地產(chǎn)項目也都取得了不俗的市場業(yè)績，如引進(jìn)北京小學(xué)的華潤西堤紅山、簽約中關(guān)村二小的龍湖唐寧ONE、引進(jìn)人大附中的億城西山華府等等。“名盤+名校”的模式屢試不爽，房價也扶搖直上。

　　然而風(fēng)光過后，近日重慶華潤二十四城爆出的“名校”變“民校”糾紛讓購房者突然意識到，教育地產(chǎn)并非看上去那么美好。教育地產(chǎn)的含金量到底有多少?所謂“名校”、“分校”到底是公立還是民辦?開發(fā)商在本項目承建名校，業(yè)主子女是否一定能上名校?教育地產(chǎn)所涉及的政府、教委、學(xué)校、開發(fā)商和業(yè)主多方關(guān)系如何協(xié)調(diào)?一系列懸而未解的問題彰顯了教育地產(chǎn)的尷尬處境。

　　教育地產(chǎn)“看上去很美”

　　中國自古就有“孟母三遷、擇鄰而居”的古訓(xùn)，相當(dāng)比例的業(yè)主在買房時也將教育作為關(guān)鍵因素來考慮。由是，“名盤+名校”的教育地產(chǎn)概念迅速占領(lǐng)市場，教育幾乎成為房地產(chǎn)項目的標(biāo)準(zhǔn)配置。一些有社會責(zé)任的、大品牌的開發(fā)商，在開發(fā)項目時也積極聯(lián)姻名校教育，取得了很好的市場效應(yīng)和品牌美譽(yù)度。如中糧萬科長陽半島引入北京小學(xué)房山分校和北京市第四幼兒園房山分園，首開璞瑅引入北京四中和黃城根小學(xué)，北京華僑城引入黃岡中學(xué)等。

　　同時，名校效應(yīng)也帶動本項目和周邊區(qū)域升值。以引進(jìn)人大附中朝陽學(xué)校的太陽宮地區(qū)為例，2009年開盤的太陽公元當(dāng)時價格僅為1.8萬元/平方米，而現(xiàn)在均價已經(jīng)達(dá)到了4.5萬元/平方米，而紅璽臺現(xiàn)在的價格竟高達(dá)5.7萬元/平方米。同時周邊的二手房價格也是水漲船高，兩年前1萬多元的二手房如今已經(jīng)飆升到了3.5萬元/平方米以上。

　　教育地產(chǎn)既為開發(fā)商帶來了經(jīng)濟(jì)效益和良好的口碑，也為業(yè)主解決了子女教育問題，還為當(dāng)?shù)亟逃�做出了貢獻(xiàn)，本應(yīng)是多方共贏的好事。但伴隨著項目收房、子女入學(xué)，“名盤+名校”的模式也衍生出一系列問題。

　　2011年3月底，位于重慶九龍坡區(qū)的華潤二十四城謝家灣小學(xué)被爆出性質(zhì)為“民辦”，引發(fā)業(yè)主抗議。同期，北京太陽宮地區(qū)新建小區(qū)的業(yè)主也因為子女能否順利入學(xué)而憂心忡忡。教育地產(chǎn)在表面風(fēng)光之下仍然有諸問題亟待解決。

　　教育地產(chǎn)民辦、公辦兩類問題

　　教育地產(chǎn)基本有三種模式：傍名校、引名校、辦名校。其中，“傍名校”的項目主要集中于教育資源先天豐富的區(qū)域;而更多項目是靠引進(jìn)名校以及自主創(chuàng)辦教育配套。無論哪種形式，都有難以逾越的問題求解。

　　小區(qū)公立學(xué)校建名校能否進(jìn)名校?

　　樓盤配套小學(xué)為公立性質(zhì)，通常教育師資質(zhì)量有所保障，也是最受購房者歡迎的教育地產(chǎn)形式。但存在的問題是，業(yè)主子女也未必就能順利就讀名校。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，“(此類)學(xué)校是開發(fā)商建，但產(chǎn)權(quán)是教委的。”至于辦學(xué)質(zhì)量、招生收費等問題上，這都是教育部門和學(xué)校的事情了，開發(fā)商“無權(quán)也無法繼續(xù)對購房人負(fù)責(zé)”。

　　據(jù)記者了解，目前，在北京上小學(xué)、初中基本上都是劃片入學(xué)，并且對于很多頂級的重點小學(xué)來說，還有很多苛刻的要求。

　　以廣受關(guān)注的人大附中朝陽學(xué)校為例，由于是公辦學(xué)校，學(xué)校周邊的太陽公元、紅璽臺以及太陽星城的業(yè)主子女能否順利入學(xué)，都要按照相關(guān)的招生政策而定，但目前具體的政策并未公布(具體的招生政策須咨詢朝陽區(qū)教委)。作為承建人大附中芍藥居?xùn)|區(qū)校區(qū)的開發(fā)商——信遠(yuǎn)房地產(chǎn)股份投資公司董事總裁尹瑛在接受媒體采訪時曾表示，學(xué)校蓋出來以后是交給政府的，從產(chǎn)權(quán)和法律上講，蓋成以后和開發(fā)商沒有任何關(guān)系。開發(fā)商在這其中更多是考慮一種責(zé)任，對社會的回饋。

　　因此，專家提醒，業(yè)主在選擇公立學(xué)校的教育地產(chǎn)時要仔細(xì)了解入學(xué)條件，避免為孩子入學(xué)而購房的房產(chǎn)最后面臨無法入學(xué)的尷尬境地。

　　小區(qū)民辦學(xué)校收費與師資能否保證?

　　樓盤配套民辦學(xué)校絕大部分打著各“名校”或“國際學(xué)校”的牌子，所有業(yè)主子女都能無條件入讀。但存在的問題一是，學(xué)校的師資力量能否有所保證;二是，入學(xué)需要交納比公立學(xué)校高出數(shù)倍的費用由誰承擔(dān)?

　　教學(xué)質(zhì)量是所有家長最關(guān)心的問題。沖著名校牌子而來的購房者，其子女在民辦分校中能否享受到與本校一樣的教學(xué)質(zhì)量、師資配備值得考量。現(xiàn)實中，樓盤與名校聯(lián)姻的泛濫，不可避免會有部分學(xué)校存在名不副實，師資、教學(xué)卻完全與名校不一致的情況，正是眼下購房人對于“民辦”性質(zhì)學(xué)校所存在的顧慮。由此，華潤二十四城的業(yè)主才會集體維權(quán)。

　　另外民辦學(xué)校的入學(xué)費用同樣值得關(guān)注。學(xué)校要維持正常運作的一系列開支，不可避免的要向業(yè)主收取一定的辦學(xué)費用，于是，有的名校成了名副其實高收費的“貴族學(xué)校”。盡管有開發(fā)商承諾業(yè)主子女無償就讀學(xué)校，免收費用。但試想，開發(fā)商的房子賣完后，誰來負(fù)擔(dān)學(xué)校每年的經(jīng)費支出?沒有充足的經(jīng)費，怎么吸引優(yōu)良的師資?沒有必要的師資保證，又怎么有過硬的教學(xué)質(zhì)量?

　　“名盤+名校”模式求解

　　“名盤+名校”的教育地產(chǎn)模式已經(jīng)獲得市場的認(rèn)可，教育與地產(chǎn)的聯(lián)姻也應(yīng)該是對政府、教委、學(xué)校、開發(fā)商和業(yè)主多方共贏的好事。但面對教育地產(chǎn)目前的困境，如何求解?

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對房產(chǎn)開發(fā)商而言，辦學(xué)首先是一種市場行為，教育配套也對開發(fā)商的樓盤促銷起到很大的作用。一旦項目清空，對教育的投資熱情就會大打折扣，而當(dāng)?shù)亟逃�部門接下來如何去做，則成為解決教育配套問題的關(guān)鍵。

　　教育與地產(chǎn)的結(jié)合本身就是一把雙刃劍，一方面創(chuàng)造了樓盤熱銷的喜人勢頭，為發(fā)展商帶來豐厚的回報，但另一方面它暴露出的種種問題也引起了社會的關(guān)注。教育與地產(chǎn)的完美結(jié)合還需要繼續(xù)探索，還需要各方面共同努力，形成合力，推進(jìn)教育地產(chǎn)發(fā)展，更好地滿足購房群體和公眾的需要。

　　幼升小選擇學(xué)校的關(guān)鍵因素有：離家距離、教學(xué)質(zhì)量和管理、升學(xué)。大派位只是小升初的最后一個出路，優(yōu)質(zhì)小學(xué)走大派位的寥寥無幾。考察升學(xué)要看點招、推優(yōu)等進(jìn)入重點中學(xué)的比例，和教學(xué)特色，是否有利于孩子的成長。

　　民族小學(xué)不是知名小學(xué)，大家關(guān)注度不高，派位中學(xué)是“陶行知中學(xué)、學(xué)院路中學(xué)、北醫(yī)附中、北航附中”。

　　今年小升初的政策預(yù)計四月底正式發(fā)布，據(jù)消息稱，新東城區(qū)將保留原東城和崇文的政策，采取逐漸過渡的方式;新西城區(qū)則會采用統(tǒng)一的小升初政策，不分親疏。至于原西城的政策是否有改動，劃片小學(xué)和派位中學(xué)如何調(diào)整，還是及時關(guān)注政策吧。

　　實驗一小歷史久遠(yuǎn)醇厚，雖然與實驗二小同為北京市的實驗小學(xué)，但地處在宣武區(qū)，發(fā)展比較緩慢。但是很難進(jìn)，大家的關(guān)注度不高。寄宿部的口碑不錯。在新西城的排名，和三里河三小、中古友誼小學(xué)等西城小學(xué)在同等位置。其他的就沒有太深入的研究。

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