專家：買學(xué)區(qū)房趕早不趕晚(2)

孩子幼升小，買學(xué)區(qū)房趕早不趕晚　

　　專家建議

　　選房就專心致志選好房；選學(xué)校就專心致志選最合適的學(xué)校。大不了將來選好學(xué)校后在學(xué)校周邊租房住，自己的房子再租給別人。

　　買房的時(shí)機(jī)選擇：樓市調(diào)控政策穩(wěn)定期

　　每一次樓市調(diào)控政策都會(huì)使房價(jià)有或長或短一段時(shí)間的穩(wěn)定期，這個(gè)時(shí)段往往是換房的好時(shí)段。尤其是對(duì)于郊區(qū)換城區(qū)、小房換大房、總資產(chǎn)低的房換總資產(chǎn)高的房來說，更是如此。因?yàn)橘I賣房屋并不像股票和黃金買賣，幾分鐘須臾可得，通常一個(gè)交易完成就是一兩個(gè)月，尤其是牽涉到貸款更是如此。萬一碰上這里一邊賣那里一邊漲，那就是損失了。當(dāng)然也有可能這里一邊賣那里一邊跌的情況，但這種情況這么多年來恐怕只有過兩次，一次是上世紀(jì)九十年代后期，中國的樓價(jià)下跌得厲害。張五常說上海比較高級(jí)的樓價(jià)從二萬六千元一平方米下降至八千，其他大城市的跌幅比率類同。理由明確：朱總理大手調(diào)控，中國的通脹率從百分之二十以上調(diào)控到負(fù)百分之三以下的通縮。另一次是2008年全球金融危機(jī)，大家都看不清方向，恐慌，結(jié)果很快就政府救市逆轉(zhuǎn)了。

　　這次的情形跟上兩次都不太一樣。雖然連政策制定者也未必能夠清楚地知道接下來房價(jià)到底會(huì)漲會(huì)跌、漲跌多少、什么時(shí)候漲跌——這些實(shí)在是上帝都未必知道的事，但任何事理，背后總有一些邏輯和規(guī)律可尋：

　　過去幾十年中國經(jīng)濟(jì)高增長，先富階層花不完的錢，最安全的財(cái)富倉庫迄今只有兩個(gè)：樓市和黃金。張五常說去年中國的股市表現(xiàn)全球最差或近于包尾。珠寶玉石藝術(shù)品等收藏品的表現(xiàn)好，但好于收藏的癮君子只是一小撮的人。

　　山西煤礦私人退出、珠三角、江浙地區(qū)小商品和低端加工業(yè)不景氣，實(shí)業(yè)家向資本家轉(zhuǎn)換，這個(gè)趨勢(shì)一時(shí)也難以逆轉(zhuǎn)。

　　許小年先生微博《關(guān)于經(jīng)濟(jì)學(xué)的誤解》說：“供需決定房價(jià)？”

　　專家認(rèn)為這種觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。預(yù)期而不是當(dāng)期供需決定價(jià)格。理解了預(yù)期，晚上就不必去小區(qū)數(shù)電燈了，空置率再高，房價(jià)也下不來。黃金的空置率是多少？接近100%，誰買黃金是為了使用？預(yù)期通脹和有限供給決定金價(jià)。未來需求由城鎮(zhèn)化、婚齡人口、通脹預(yù)期等因素決定，十八條對(duì)這些因素基本沒影響，卻改變了市場(chǎng)對(duì)供給的預(yù)期。未來供給下降。政策多變，地產(chǎn)商謹(jǐn)慎觀望，開發(fā)速度放慢，未來供給下降。”

　　市場(chǎng)對(duì)中長遠(yuǎn)未來的預(yù)期并沒有改變

　　2月22日，繼CBD核心地塊之后，有北京二、三環(huán)之間最后一塊“黃金寶地”之稱的豐臺(tái)麗澤金融商務(wù)區(qū)兩地塊分別經(jīng)過70輪和80輪激烈競(jìng)爭(zhēng)，以10億元和9.1億元成交。樓面均價(jià)均超1.6萬元/平米，成為兔年新地王，價(jià)格僅次于去年12月底成交的CBD核心區(qū)6地塊均價(jià)。短期內(nèi)，由于成交慘淡，多數(shù)開發(fā)商都會(huì)韜光養(yǎng)晦，既不急于推盤和建樓，也對(duì)拿地抱著謹(jǐn)慎態(tài)度，現(xiàn)金為王保存實(shí)力。導(dǎo)致中短期供給預(yù)期減少。1000萬套保障房只能保戶籍人口，與洶涌澎湃的外來人口急需的商品房是各走各的陽光道。再說，1000萬套保障房資金缺口在萬億元以上，如果地方政府舉債，亦有可能推高通脹預(yù)期當(dāng)然，只要政策再加壓，房價(jià)短期內(nèi)是有降的可能的，但亦可能殃及就業(yè)、征地等其他經(jīng)濟(jì)池魚。

　　綜合分析，對(duì)于眾多家長對(duì)是否購買學(xué)區(qū)房或換房的問題，如果家長抱著良好的心態(tài)，那么買學(xué)區(qū)房和換房就趕早不趕晚吧！

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