北京六大熱點(diǎn)區(qū)域二手房市場(chǎng)觀察

　　“國(guó)十條”和“北京樓市新政”的陸續(xù)出臺(tái)，沉重打擊了以投資投機(jī)為目的的炒房客，全市的日均成交量下降了近50%，成交價(jià)也出現(xiàn)了10%左右的跌幅。但據(jù)來(lái)自我愛(ài)我家市場(chǎng)研究中心的統(tǒng)計(jì)分析，六大熱點(diǎn)區(qū)域雖然成交量都在下跌，但在二手房?jī)r(jià)的漲跌方面卻不盡相同。

　　望京、通州、方莊量?jī)r(jià)齊跌

　　望京區(qū)域

　　關(guān)注樓盤(pán)：望京新城、西園一區(qū)、南湖東園

　　關(guān)注理由：交通便利、配套設(shè)施完善、生活成本相對(duì)較低，居住環(huán)境優(yōu)越

　　這三個(gè)樓盤(pán)5月上旬的成交量比4月份下降了約55%。但是據(jù)我愛(ài)我家的工作人員介紹，雖然最近成交量下降明顯，但是前來(lái)咨詢(xún)的客戶數(shù)量并不少，而且通過(guò)商談并表達(dá)出較大購(gòu)買(mǎi)意愿的客戶很多，這部分人以自住型和改善型購(gòu)房者為主，只是由于新政的出臺(tái)，暫緩了他們的購(gòu)房計(jì)劃而已。經(jīng)過(guò)短暫的持幣觀望，這部分客戶購(gòu)房的可能性非常大。

　　業(yè)主報(bào)價(jià)方面，這三個(gè)樓盤(pán)4月份的均價(jià)為2.8—3萬(wàn)/平米，進(jìn)入5月中旬的均價(jià)為2.6—2.8萬(wàn)/平米，每平米的降幅在2000元左右。

　　望京區(qū)域較受歡迎的戶型有兩種：一是50--70平米的開(kāi)間或一居（但房屋稍顯老舊）；二是90平米的兩居。首次置業(yè)者，由于資金有限，所以較多的關(guān)注開(kāi)間或一居，改善型購(gòu)房者，則關(guān)注更多的是90平米的兩居。

　　通州區(qū)域

　　關(guān)注樓盤(pán)：天賜良緣、財(cái)富東方、富合園

　　關(guān)注理由：未來(lái)發(fā)展?jié)摿�巨大�?012年6號(hào)線將建成通車(chē)，通州新城建設(shè)正緊鑼密鼓的進(jìn)行，未來(lái)的生活配套設(shè)施將非常完善，升值潛力巨大。

　　這三個(gè)樓盤(pán)5月上旬的成交量比4月份下降了約65%。據(jù)我愛(ài)我家的置業(yè)專(zhuān)家介紹，最近房源供應(yīng)明顯增加，但是需求量和客戶流量下降也很大，房主即使降價(jià)銷(xiāo)售也幾乎無(wú)人問(wèn)津，購(gòu)房者的觀望情緒非常濃重。

　　業(yè)主報(bào)價(jià)方面，這三個(gè)樓盤(pán)4月份的均價(jià)為1.7萬(wàn)/平米，進(jìn)入5月中旬的均價(jià)為1.4萬(wàn)/平米，每平米的降幅在3000元左右。

　　通州區(qū)域較受歡迎的戶型：由于該區(qū)域首次置業(yè)、婚房、改善型購(gòu)房的剛性需求依然大量存在，所以，最近客戶打電話咨詢(xún)較多的是2004年后建成的、未來(lái)地鐵沿線的、90平米左右的新樓盤(pán)。

　　方莊區(qū)域

　　關(guān)注樓盤(pán)：芳古園、芳群園、蒲黃榆

　　關(guān)注理由：三個(gè)樓盤(pán)都在地鐵附近、出行方便；大賣(mài)場(chǎng)附近，購(gòu)物方便；美食一條街附近，餐飲方便。蒲黃榆與前兩者相比建筑年代較早，社區(qū)較老舊，但每平米均價(jià)要比前兩者低1000元左右。

　　據(jù)我愛(ài)我家的工作人員介紹，雖然最近成交量比4月份下降了70%，但是前來(lái)咨詢(xún)的潛在購(gòu)房者數(shù)量并不少，這部分人大多為首次置業(yè)、婚房和有改善型需求的購(gòu)房者，新政后，他們雖然持幣觀望，但是購(gòu)房意愿也同樣非常迫切。

　　業(yè)主報(bào)價(jià)方面，這三個(gè)樓盤(pán)4月份的均價(jià)為2.7萬(wàn)/平米，進(jìn)入5月中旬的均價(jià)為2.5萬(wàn)/平米，每平米的降幅在2000元左右。

　　方莊區(qū)域較受歡迎戶型：最近購(gòu)房者咨詢(xún)、關(guān)注較多的戶型大多是60—90平米的一居或小二居。因?yàn)楹芏嗍状沃脴I(yè)的購(gòu)房者，基本都是工資在5000—6000左右的白領(lǐng)階層，首付和房貸的壓力，使他們較多的關(guān)注90平米以下的小戶型。

　　海淀、亞奧、亦莊量跌價(jià)堅(jiān)挺

　　海淀學(xué)區(qū)房

　　關(guān)注樓盤(pán)：華清嘉園、東王莊

　　關(guān)注理由：周邊幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)一應(yīng)俱全；緊鄰地鐵、交通便利；配套設(shè)施完善，購(gòu)物非常方便。華清嘉園是較新的高檔小區(qū)，價(jià)格較高，東王莊建筑年代較早，比華清嘉園便宜。

　　這兩個(gè)樓盤(pán)5月上旬的成交量比4月份下降了約80%。據(jù)我愛(ài)我家的置業(yè)專(zhuān)家介紹，最近房源供應(yīng)明顯增加，但是前來(lái)咨詢(xún)的客戶量幾乎沒(méi)有。很多本打算購(gòu)房的人，也因?yàn)樾抡�的出臺(tái)暫緩了購(gòu)房計(jì)劃，開(kāi)始持幣觀望或由買(mǎi)轉(zhuǎn)租，等待房?jī)r(jià)的進(jìn)一步下降。

　　但是，5月上旬的業(yè)主報(bào)價(jià)與4月份相比沒(méi)有任何松動(dòng)。成交量大跌，價(jià)格依舊堅(jiān)挺的原因就在于樓盤(pán)地理位置優(yōu)越，以及學(xué)區(qū)房的背景。業(yè)主堅(jiān)信，距離9月新生入學(xué)僅剩不到4個(gè)月時(shí)間，學(xué)區(qū)二手房的買(mǎi)賣(mài)高峰即將到來(lái)。

　　海淀區(qū)域較受歡迎的戶型有兩種：一是60平米左右的一居，這種戶型主要是在附近工作、首次置業(yè)的白領(lǐng)關(guān)注；二是90平米左右的兩居，這種戶型主要是改善型購(gòu)房、家中有學(xué)齡兒童的三口之家關(guān)注。

　　亞奧區(qū)域

　　關(guān)注樓盤(pán)：茉藜園、清友園

　　關(guān)注理由：地鐵5號(hào)、13號(hào)線，公交十幾條線路，交通十分便利；周邊商場(chǎng)、超市齊全，購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)十分方便；小區(qū)配套設(shè)施完善，茉藜園的特色是小區(qū)內(nèi)有24小時(shí)溫泉水，地?zé)峁┡�，清友園的特色是小區(qū)內(nèi)有幼兒園、小學(xué)和中學(xué)，還有一個(gè)大市場(chǎng)。

　　據(jù)我愛(ài)我家的資深經(jīng)紀(jì)人介紹，亞奧區(qū)域4月20日至今的二手房成交量比4月中上旬下跌了近80%。房源供應(yīng)方面，差不多每天都會(huì)有50套左右的新房源掛牌出售。客戶量方面雖然下跌了近50%，但是減少的這部分客戶主要是新政出臺(tái)前投資投機(jī)的炒房客，最近打電話或前來(lái)咨詢(xún)的自住型購(gòu)房者依然不少，購(gòu)買(mǎi)意愿也比較強(qiáng)烈，但受新政影響，也只是暫時(shí)持幣觀望。

　　亞奧區(qū)域的業(yè)主也正是看到了潛在購(gòu)房者的大量存在，所以在報(bào)價(jià)方面也沒(méi)有絲毫松動(dòng)，此區(qū)域的二手房均價(jià)依然維持在2.2萬(wàn)/平米左右，只有少數(shù)急需現(xiàn)金周轉(zhuǎn)的業(yè)主的報(bào)價(jià)出現(xiàn)了3000元左右的松動(dòng)。

　　亞奧區(qū)域較受歡迎的戶型：90平米以下的小戶型，尤其是50、60平米的一居最受歡迎。

　　亦莊區(qū)域

　　關(guān)注樓盤(pán)：金地格林、上海沙龍、郁金香

　　關(guān)注理由：位于亦莊中心區(qū)，年底即將開(kāi)通的地鐵亦莊線沿線，交通非常便利；2004年后新建小區(qū)，物業(yè)、綠化、配套設(shè)施都很不錯(cuò)；周邊餐飲購(gòu)物非常方便，人氣很旺。

　　據(jù)我愛(ài)我家的工作人員介紹，亦莊中心區(qū)的幾個(gè)樓盤(pán)5月上旬的成交量比4月份下跌了近80%，客戶量也大幅萎縮，大部分購(gòu)房者在持幣觀望，等待房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌，下跌25%左右再買(mǎi)房成為購(gòu)房者的普遍共識(shí)。

　　雖然成交量、客戶量都出現(xiàn)了大幅萎縮，但是受北京大力發(fā)展南城的政策利好，以及地鐵亦莊線年底即將開(kāi)通的有利影響，亦莊中心區(qū)樓盤(pán)的房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，房主沒(méi)有絲毫降價(jià)的意思，現(xiàn)在的二手房均價(jià)仍然維持在2.1萬(wàn)/平米左右。

　　亦莊區(qū)域較受歡迎的戶型：100—120平米的兩居。因?yàn)橐嗲f中心區(qū)2004年后新建樓盤(pán)的戶型一般都在100平米以上，尤其以100—120平米的兩居為主；此外，該區(qū)域90平米以下的中小戶型，因?yàn)榻ㄖ�年代較早，設(shè)施配套老舊，所以并不受歡迎。

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