上海二手房風向板塊：整體房價穩(wěn)中有變

　　調(diào)控政策密集出臺后，房價是漲了，還是跌了？記者深入上海二手房風向板塊，如中遠兩灣城、世紀公園、陸家嘴、田林、天山等，一探房價漲跌究竟。

　　整體：二手房價格穩(wěn)中有變

　　政策頻繁出臺，對樓市交投雙方產(chǎn)生了預期分化、博弈加大的趨勢。但是，二手房整體價格穩(wěn)中有松動，大部分平開或者高走，小部分業(yè)主因個別原因出現(xiàn)降價拋售。

　　21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域數(shù)據(jù)監(jiān)測中心對旗下近180家門店的最新調(diào)查顯示，多數(shù)二手房業(yè)主的報價繼續(xù)保持在去年末的高位、未有讓步，但買家卻普遍期望有一定程度的議價空間。受此影響，整個二手房市場上能快速交易的房源較少，從中心城區(qū)到外圍區(qū)域的多個板塊交易量已較去年四季度高位下降5成左右。價格方面，盡管有少數(shù)板塊房價水平略有下降，多數(shù)區(qū)域二手房價格仍保持穩(wěn)定或小幅上揚。穩(wěn)定的剛需基礎和相對緊缺的新增掛牌，是目前幾個房價微幅上漲板塊的共性。

　　但業(yè)主的強勢地位已基本被弱化，過高的報價已經(jīng)成為阻礙房源去化的絆腳石。21世紀不動產(chǎn)上海銳豐地杰國際城店經(jīng)理謝辰告訴記者，其分行周邊區(qū)域約有60%的看房客戶已轉(zhuǎn)為觀望。盡管這些客戶仍對掛牌房源保持相當關注，但出手卻頗為穩(wěn)定，即使是意向房源也希望能有3%-4%的還價空間。“事實上，去年的跳價現(xiàn)象已基本絕跡，且有部分不滿5年的急售房業(yè)主等不及放盤，愿意做出3%左右的價格讓步”，謝辰補充道。

　　二手房風向板塊

　　南黃浦板塊：“跳價”還在上演

　　21世紀不動產(chǎn)上海銳豐瞿溪路店經(jīng)理丁政表示，在他管轄的南黃浦板塊內(nèi)，業(yè)主跳價現(xiàn)象仍頻繁發(fā)生。由于中心城區(qū)批地日趨減少，可供新盤在數(shù)目和面積方面均不足；受制于2010年世博會管制，黃浦區(qū)將不會有新盤動工，使得區(qū)域內(nèi)供求失衡局面進一步加劇。在供應受到限制的情況下，盡管政策接二連三出臺，但業(yè)主不僅繼續(xù)跳價5%左右，就連售房的意愿也日趨減弱。以蓬萊家園小區(qū)為例，該小區(qū)面積在109平方米的兩房房源，在去年12月的掛牌價為320萬元；1月份后，業(yè)主將價格上調(diào)至350萬元。雖然業(yè)務員找到了誠意買家，但和業(yè)主溝通后卻發(fā)現(xiàn)，業(yè)主卻想等春節(jié)過后以更高價賣出。

　　天山板塊：稅費轉(zhuǎn)嫁房價繼續(xù)漲

　　不少房源掛牌價格不降反升，主要原因在于業(yè)主將因政策調(diào)整而新增的稅費轉(zhuǎn)嫁給購房者，尤其以持有2-5年之間的房源表現(xiàn)得最為顯著。易居臣信門店在2009年年底前成交了一套天山河畔持有3年的兩房房源，成交總價285萬元，各項稅費總計在7萬元左右。如今，門店新掛牌一套類似房源，總價變成295萬元。原因在于，按照先行稅收政策，這套房子轉(zhuǎn)讓需繳納稅費在16萬元以上，而這部分新增的稅費毫無疑問被轉(zhuǎn)嫁給下家。由于區(qū)域周邊擁有大虹橋樞紐規(guī)劃的利好因素，抱有樓市看漲心態(tài)的業(yè)主不在少數(shù)。就連婁山關路沿線老工房均價也達到了2萬元/平房米左右，部分擁有學區(qū)房概念的房源均價則要2.3萬元/平方米左右，次新房如天山河畔均價在3.3萬元-3.5萬元/平方米。

　　田林板塊：浦北路某小區(qū)降5%

　　“最近為了給孩子買套學區(qū)房，看了不少房子。感覺有的房子已經(jīng)在降價了，但自己卻不敢買了。”

　　薛小姐表示，1月10日，她去看了一套浦北路某小區(qū)的房源，兩房，63.3平方米，朝南，到手價142萬元。該房對口上師大附小，位置、朝向都相當不錯，除了面積稍微小點，別的都符合要求。當中介問她房子怎么樣時，薛小姐說，總價太高，最多能接受134萬元。

　　看完房后，薛小姐和老公在回家的路上，就收到了中介短信，表示跟賣家溝通過了，135萬元到手價可以成交，希望雙方面談。“賣家肯降了，我卻不敢去了。估計面談后，134萬元成交沒什么問題。我現(xiàn)在擔心，這個價格是不是買貴了。所以最終沒過去面談，被中介‘批評’了一頓，說我沒誠意，變來變?nèi)ァ?rdquo;

　　1月11日，剛上班的薛小姐，看到國務院收緊二套房貸的新聞，心里暗暗慶祝。“幸虧當時沒下定。我還是希望等到政策明朗時再說。估計今年3月下旬會出手。一方面，再過兩三個月，政策更明朗了；另一方面，這個時段買好房后，正好趕上4月份的公積金年沖，卡里的3萬多元公積金可以沖掉，這樣貸款負擔可以減輕點。”

　　陸家嘴板塊：瑕疵樓盤半年沒賣掉

　　傳說中漲得最快也最抗跌的陸家嘴江景豪宅，在這波行情中堅挺依舊。1月8日，東昌路門

　　店內(nèi)看房客寥寥，經(jīng)紀人看記者進來，連忙笑臉相迎。據(jù)美聯(lián)物業(yè)的門店經(jīng)理推薦，世茂濱江一套在售的129平方米的兩室兩廳兩衛(wèi)房源，總價550萬元，單價4.26萬元，還不錯。均價在4萬元左右的世茂濱江花園和仁恒濱江園性價比較高，自住客多，銷售情況較好。單價6－10萬元/平方米的盛大金磐和財富海景空置率相對較高。

　　詢問了一陣，經(jīng)紀人見沒有打動記者，于是便介紹一套掛牌半年卻滯銷的房源。該房位于世茂濱江花園，面積311平方米，2樓，總價1120萬元，單價3.6萬元/平方米，帶車位。高區(qū)（40層以上）可以觀江景，低區(qū)則可以看花園，這套就是看花園的房子。業(yè)主在上海做化妝品生意，掛牌半年多，仍尋尋覓覓，無人接手，如果不怕大，這套房子相當劃算。顯然，房子雖然看似單價比其他房源低，但是卻因為面積大、總價高和樓層低兩大“瑕疵”，始終沒賣掉。

　　中遠兩灣城：河景大房2.2萬元拋售

　　“河景五房，單價2.2萬元，業(yè)主急拋。”中遠兩灣城業(yè)主楊女士在自家門上看到了中介粘貼的廣告，這與她前兩天在售樓處聽到的31號樓王近3萬元的報價相差巨大，而在去年底，她看過的幾套兩灣城沿蘇州河邊二手房單價基本都在2.5萬元左右。

　　期望改善住房條件的楊女士計劃將自己同一小區(qū)內(nèi)的一套兩房置換大房型，對沿蘇州河的大房型房源比較留意。中遠兩灣城四期璀璨天成于近期推出壓軸樓王31號樓的保留房源，共有二房二廳一衛(wèi)和四房兩廳兩衛(wèi)兩種戶型，售樓處報價2.8萬元到3萬元�？紤]到本次新開樓王的一手房源價格堅挺，楊女士只得關注二手房價格�？吹絻r格如此低的河景房，楊女士馬上與中介聯(lián)系，卻被告知房東急需用錢，要求一次性付款，只得放棄。

　　記者在兩灣城的幾家中介門店看到，房源之間的差價非常明顯，高的有2.7萬元，低的則接近2萬元，詢問中介人員這是否反映有不少房源在近期降價，中介人員解釋，近期“特價房”確實比前段時間有所增加，但房源之間差價這么大是由于兩灣城沿鐵路和沿蘇州河房源差價本身就比較明顯，目前拋出的特價房源要么樓層較低，要么房型偏大，真正好房子的價格松動并不明顯。

　　上海中原中遠兩灣分行經(jīng)理竺忱透露：“目前確實有小部分溫州客出售手頭物業(yè)，盡管溫州客出售掛牌比例較小，大面積拋售潮未至，但政策的變化刺激了投資客心態(tài)的轉(zhuǎn)變。”竺忱分析：此類溫州客戶均擁有2-4套的房源，房源基本均在2006、2007年左右購入，當時均價在1萬元-1.1萬元/平方米，而目前的市場均價在2.4萬元/平方米。從目前此類客戶的掛牌價格來看，基本掛牌價格略低于市場價，盡管稅費較高，但是落袋為安促使業(yè)主讓利。

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