為了讓孩子符合就近入學(xué)的條件，很多家長選擇買名校的學(xué)區(qū)房，當(dāng)房價(jià)節(jié)節(jié)攀升，參與和推動(dòng)者不僅僅是望子成龍的學(xué)生家長們，還加入了房產(chǎn)中介和開發(fā)商的時(shí)候，就近入學(xué)政策陷入了尷尬，甚至在家長中演變成一場無法停止的金錢的比拼游戲。
縱向之比
1.學(xué)區(qū)范圍內(nèi)房價(jià)差不過一兩千元
中大恒基相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，人大附小、中關(guān)村一小和中關(guān)村三小這三個(gè)學(xué)校的學(xué)區(qū)房價(jià)差并不大，每平方米最大差別在2000元左右。
如世紀(jì)城的學(xué)區(qū)房，包括世紀(jì)城一期、二期和三期，其中，距離人大附小最遠(yuǎn)的世紀(jì)城二期，僅僅比近處的三期平均價(jià)格低出不到2000元。
再如，中關(guān)村一小學(xué)區(qū)房的價(jià)格差別僅在1000元左右。
2.只要學(xué)區(qū)內(nèi)買房不再挑剔戶型
記者從中大恒基房產(chǎn)中介了解到，因?yàn)閷W(xué)區(qū)房目前的緊俏，劃片范圍較小，所以供需比往往都超過1：10。因此，學(xué)區(qū)內(nèi)二手房源價(jià)格差別并不大，僅僅因?yàn)樾^(qū)環(huán)境、樓層、戶型等有千元左右的出入。
另外，由于房源緊俏，不少購買者放棄了對(duì)樓層的挑剔，放棄了對(duì)環(huán)境的苛求。
像中關(guān)村三小的學(xué)區(qū)科育社區(qū)，由于房子修建于1968年，到現(xiàn)在已經(jīng)有42年房齡。按產(chǎn)權(quán)70年計(jì)算，這里的房子還剩28年產(chǎn)權(quán)，就是這樣的一套房子，每平方米的價(jià)格也達(dá)到了2.8萬元，不得不堪稱為天價(jià)。
至于房屋的戶型、小區(qū)的環(huán)境等等，也都不再是購買者關(guān)注的要點(diǎn)了，因?yàn)橛幸话胍陨系馁彿咳速I來之后并不居住，而是直接出租。在孩子上完小學(xué)以后，如果不在附近上中學(xué)，這個(gè)房子直接出售。他們實(shí)際購買的不是房子，而是上學(xué)名額。
3.2009年全年房價(jià)漲幅過40%
據(jù)了解，目前中關(guān)村第一小學(xué)片區(qū)二手房屋均價(jià)3.1萬-3.2萬元/㎡之間，中關(guān)村第三小學(xué)片區(qū)二手房屋均價(jià)2.8萬-3萬元/㎡之間，人大附小片區(qū)二手房屋均價(jià)2.7萬-2.85萬元/㎡，較之年初都增長了40%多。
但根據(jù)統(tǒng)計(jì)，跟購買其他區(qū)域的房產(chǎn)不同，現(xiàn)在買學(xué)區(qū)房的人中80%都不貸款，買其他區(qū)域房產(chǎn)的人則是80%都要貸款。
學(xué)區(qū)房離普通購房人越來越遠(yuǎn)，特別是2009年房價(jià)大幅上漲之后，由于房價(jià)的持續(xù)高漲，越來越多的家長不得不退出了競爭起跑線的想法。其原因不是不想買，而是真的買不起了。
在北京市，學(xué)區(qū)房不僅價(jià)格高，而且十分堅(jiān)挺。當(dāng)周邊樓盤每平方米下降3000元的時(shí)候，中關(guān)村的學(xué)區(qū)房只降了1000元。而2009年，整個(gè)樓市尚在低迷之時(shí)，學(xué)區(qū)房首先回暖，首先漲價(jià)，就拿這三所學(xué)校來看，1、2、3三個(gè)月份的平均漲幅達(dá)到了1600多元/㎡/月。
通過曲線圖可以看出，中關(guān)村一小周邊漲幅超千元的有五個(gè)月。中關(guān)村三小周邊漲幅超千元的有四個(gè)月。而人大附小周邊漲幅超過1000元的月份高達(dá)8個(gè)月。
而這種持續(xù)的增長在2009年年初和6、7、8三個(gè)月出現(xiàn)了高潮。一方面體現(xiàn)出學(xué)區(qū)房提前回暖，一方面也可以看出學(xué)區(qū)房銷售的自有特點(diǎn)，即新學(xué)期開學(xué)前漲價(jià)最明顯。
橫向之比
1.“學(xué)區(qū)”與“非學(xué)區(qū)”房價(jià)天壤之別
從之前的圖中不難看出，三所學(xué)校周邊的房價(jià)都是“天文”數(shù)字，尤其是近處100米左右，紛紛超過3萬元大關(guān)。隨著距離學(xué)校越來越遠(yuǎn)，價(jià)格也開始出現(xiàn)遞減趨勢(shì)。
但只要是學(xué)區(qū)房，價(jià)格差別一般不大，而非學(xué)區(qū)房與學(xué)區(qū)房的價(jià)格差別卻大得令人咋舌。距離學(xué)校越近房價(jià)越高，這就是優(yōu)質(zhì)小學(xué)周邊房價(jià)的“萬有引力定律”。
記者在采訪中了解到這樣一個(gè)案例，東南小區(qū)927號(hào)樓和大泥灣2號(hào)樓均位于海淀區(qū)四環(huán)以內(nèi)。不管從小區(qū)環(huán)境還是從外形結(jié)構(gòu)方面來講，兩個(gè)小區(qū)都差不多，屬于同等檔次的二手房。
兩樓之間僅隔一道鐵柵欄和少許樹木，間距僅20余米，但是差價(jià)卻從年初的5000元攀升到現(xiàn)在的1萬元。原因就在于927號(hào)樓是中關(guān)村一小的學(xué)區(qū)房，而大泥灣2號(hào)樓不是學(xué)區(qū)房。
在二手房市場上，927號(hào)樓單價(jià)是2.5萬-2.6萬元/㎡，大泥灣2號(hào)樓單價(jià)則僅為1.5萬-1.6萬元/㎡。也就是說，其他參考指標(biāo)基本相同的兩套樓房，僅因是否為學(xué)區(qū)房這一項(xiàng)差別，每平方米的價(jià)格就差到將近1萬元。
再比如緊鄰中關(guān)村二小的華清嘉園21號(hào)樓，雖然離學(xué)校咫尺，價(jià)格卻與學(xué)區(qū)房有5000-8000元/㎡左右的差價(jià)。
2.“學(xué)區(qū)”與“非學(xué)區(qū)”價(jià)差不斷攀升
調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，不管是人大附小、中關(guān)村一小還是中關(guān)村三小，不管學(xué)區(qū)范圍內(nèi)房價(jià)如何之高，一旦滑出學(xué)區(qū)范圍，房價(jià)就會(huì)明顯下滑。
據(jù)中大恒基提供的數(shù)字顯示，人大附小周邊學(xué)區(qū)房與非學(xué)區(qū)房的價(jià)差在4000-5000元/㎡，而中關(guān)村一小、中關(guān)村三小的價(jià)差在5000-8000元/㎡，甚至更多。而與此同時(shí)，這個(gè)學(xué)區(qū)房與非學(xué)區(qū)房的價(jià)格差別呈現(xiàn)出不斷增長的態(tài)勢(shì)。
由于受到營業(yè)稅政策調(diào)整的影響，2009年11月和12月中關(guān)村地區(qū)雙榆樹、知春里等小區(qū)的二手房交易量明顯增加，價(jià)格迅速增長。但就在這樣的一種情況下，學(xué)區(qū)房與非學(xué)區(qū)房的價(jià)差仍然增加了近千元。
北京市四個(gè)學(xué)區(qū)房及周邊非學(xué)區(qū)房價(jià)差
東城區(qū)：東四地區(qū)5000元左右/㎡
西城區(qū)：平安里板塊5000元左右/㎡
朝陽區(qū)：東大橋日壇地區(qū)一兩千元/㎡
中關(guān)村地區(qū)：學(xué)區(qū)5000-8000元/㎡
注：數(shù)據(jù)來源于21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測(cè)結(jié)果
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