購房者如何巧選貸款品種

　　今年，房價經過年初短暫的下行后再度連續(xù)上漲，購房者貸款金額增加，還款壓力也相應加大。購房者如能精打細算，制訂合理的貸款方案，選擇合適的房貸品種，就能節(jié)省不少貸款開支。筆者對市場上30余家中、外資銀行的房貸政策進行了調研，據(jù)此提出一些房貸省錢的建議，供房貸者參考。

　　訂一個省錢的貸款方案

　　在辦理個人貸款業(yè)務之前，房貸者首先要制訂一個省錢的貸款方案，即選擇使用住房公積金貸款、商業(yè)貸款或是組合貸款。其中，住房公積金貸款利率最低，且還款自由。以15年房貸為例，目前公積金貸款的利率是3.87％，而在一般情況下商業(yè)貸款利率最低為4.158％，兩者利差28.8個基點。即使以后人民銀行加息，公積金貸款利率的上升幅度也低于商業(yè)貸款。因此，房貸者在制訂貸款方案時應首先用足公積金貸款的額度，然后再選擇商業(yè)貸款。

　　有了貸款方案后，購房者還須選定還款方式。還款方式基本有等額本息和等額本金兩種。等額本息還款方式每月歸還的本金逐月遞增，利息逐月遞減，月還款數(shù)不變，還貸壓力均衡。等額本金還款方式每月歸還的本金相同，利息逐月遞減，月還款數(shù)呈先高后低，逐月遞減，利息總負擔較少。兩者還款方式相比，等額本金比等額本息的總還款額要少。對收入較高、預計將來收入大幅增長或準備提前還款的房貸者，應選擇等額本金的還款方式。

　　此外，有一個容易被房貸者忽略的地方是貸款費用。在辦理商業(yè)貸款時，一般會產生貸款合同公證費、保險(資訊論壇產品)費、抵押登記費、貸款合同工本費、評估等費用，總金額有幾千元。大部分銀行在發(fā)放住房貸款時，這些費用都由房貸者本人承擔，但也有少數(shù)銀行全額免去上述費用，因此，房貸時可以選一個收費較為優(yōu)惠的銀行。

　　多方比較享受低利率

　　確定貸款方案后，如有商業(yè)貸款或部分商業(yè)貸款的還須考慮貸款利率的下浮幅度、適用利率的期限檔次和浮動方式三大因素。就房貸利率下浮幅度而言，目前各銀行對首套房都按基準利率下浮30％執(zhí)行，但對首套房認定的標準不一。如房貸者購買過多套商品房，只要把之前的房貸結清，有部分銀行也認可其為首套房，同意房貸者享受基準利率下浮30％的待遇。房貸者貸款時可以比較多家銀行的利率政策，爭取享受基準利率下浮30％的利率下限。非首套房的房貸者，比較了各家銀行貸款利率后盡可能選擇接近基準利率下浮30％的貸款銀行。

　　另一個省錢的因素是適用基準利率的期限檔次。一般情況下，期限檔次由貸款年限決定，然而，有部分銀行為了爭取個貸客戶，對貸款業(yè)務進行了品種創(chuàng)新，如有的銀行采取了“3%2BN”的還款方式。以15年期限檔次為例，所謂“3%2BN”還款方式即貸款后第一個三年采用三年期貸款利率，后12年則采用五年以上的貸款利率。也有銀行采用“5%2B5%2B5%2B…”的利率還款方式，即在貸款的存續(xù)期內采用5年期貸款利率。今年上半年有銀行采用了“3%2B3%2B3%2B…”更優(yōu)惠的利率還款方式。以上述“3%2BN”的利率還款方式為例，再加上基準利率下浮30％，前三年的利率為3.78％，低于按5年以上基準利率下浮30％后的4.158％，大大節(jié)省了還款利息。

　　尋找低利率要考慮的第三個因素是利率的浮動方式即調整頻率。目前大部分銀行約定，如遇人民銀行基準利率調整，在下一年的1月1日對貸款利率進行相應調整。也有少部分銀行允許客戶按借款日浮動，即遇人民銀行基準利率調整，貸款利率在放款每滿1年后再進行調整。由于我國目前利率處于底部區(qū)域，未來有加息的預期。在這種情況下，利率調整的頻率越長對房貸者越有利。當然，房貸者如采用固定利率貸款也是個選擇，不過，目前只有極個別銀行開設固定利率貸款業(yè)務，且利率超過6％，即使考慮未來加息預期，似也偏高了。

　　巧選貸款品種盤活資產

　　房貸者根據(jù)自己的經濟實力選擇合適的貸款品種也是房貸省錢的一條重要途徑。目前銀行主要有三類貸款品種可供房貸者選擇。對事業(yè)剛起步的年青人來說，可以選擇“氣球貸”。“氣球貸”是一種全新還款方式的房貸產品，其利息和部分本金分期償還，剩余本金到期一次償還。由于“氣球貸”前期還款金額較小，到期后才將剩余貸款本金一次性償還，其最大特點是月供壓力小。年青人開始工作時收入較少，負擔不起較大的月供壓力，在事業(yè)逐漸穩(wěn)定后收入會逐步提升，5年、10年后收入或將大幅增加，屆時完全有能力一次性歸還剩余本金。

　　對事業(yè)有成或有一定積蓄的房貸者來說，可選擇“以存抵貸”的貸款品種。當房貸者手頭有余錢時，可以隨時通過網上銀行等自助設施部分提前還款或全部提前還款，還款資金當天不用向銀行支付利息，由于貸款利率大于活期存款利率，這樣可以幫助房貸者省去部分利息。同時，房貸者在需要用錢時可以隨時從銀行借出，如進行新股申購等。在股市恢復上升時期，打新股收益率大于貸款利率，房貸者可以在新股申購時將錢取出來打新股獲取高收益，在無新股申購時將資金轉回銀行，“以存抵貸”可節(jié)約貸款利息。

　　收入較為穩(wěn)定、均衡的房貸者可選擇增加還款頻率的貸款，如有銀行推出的“雙周供”產品，房貸者可將還款方式從原來每月還款一次改為每兩周還款一次，每次還款額為原月供的一半，卻可以大大減少購房者的利息負擔。如一筆50萬元30年期的按揭貸款，利率按4.158％計算，采用“雙周供”還款比按月等額還款可節(jié)省貸款利息61627元，節(jié)省比例高達16.4％。“雙周供”房貸品種適合每月有固定收入，還有其他收入來源的房貸者。就在寫完這篇房貸省錢的文章時，國家統(tǒng)計局、國家發(fā)改委發(fā)布了今年1-8月份全國房地產市場運行情況的報告，筆者讀后認為，房地產市場最熱銷的時間段已過去，二手房價格可能觸頂，新房價格或將開跌，買房最省錢的辦法還是等待房價回落之時。

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