選擇學(xué)區(qū)房的四大要素

　　購(gòu)買(mǎi)“學(xué)區(qū)房”要特別注意戶口的遷移問(wèn)題，同時(shí)還要注意“山寨學(xué)區(qū)房”，也就是說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房也有需要注意的地方，否則會(huì)弄巧成拙。

　　落戶是關(guān)鍵

　　對(duì)出于子女就讀而購(gòu)房的情形而言，盡早落戶是其中的關(guān)鍵所在。業(yè)內(nèi)人士表示，在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，由于產(chǎn)權(quán)過(guò)戶與戶口遷移并不是同時(shí)進(jìn)行，一般情況下是先辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，而后再行辦理戶口遷移手續(xù)，賣(mài)家將原有戶口從房產(chǎn)所在的地址中遷出，而后買(mǎi)家才能將家庭成員的戶口遷入。其關(guān)鍵問(wèn)題是，戶口的遷出和遷入有前后關(guān)系，即必須是原有戶口全部遷出之后，才能辦理戶口遷入手續(xù)。否則，即使產(chǎn)權(quán)屬于自己，但仍有可能會(huì)面臨由于房中仍有戶口未能及時(shí)遷出而無(wú)法辦理遷入手續(xù)的尷尬局面。

　　此外，有時(shí)由于特殊原因，交易中賣(mài)方會(huì)推遲戶口遷出的時(shí)間，這種情形并不少見(jiàn)。對(duì)于上述類情況，雙方應(yīng)書(shū)面約好戶口遷出的時(shí)間及違約責(zé)任。由于戶口一般無(wú)法強(qiáng)制遷出，因此買(mǎi)方對(duì)戶口延遲遷出問(wèn)題應(yīng)當(dāng)采取慎重的態(tài)度。

　　注意片區(qū)調(diào)整

　　受生源人數(shù)影響，每所學(xué)校每年招生區(qū)域也會(huì)適當(dāng)進(jìn)行調(diào)整，這樣勢(shì)必會(huì)影響到有就近入學(xué)需求的購(gòu)房者，如果提前“打埋伏”所選擇的區(qū)位不準(zhǔn)，很有可能會(huì)面臨“放空炮”的尷尬情形。

　　記者從上海教育部門(mén)了解到，由于每年各個(gè)學(xué)校片區(qū)適齡入學(xué)人數(shù)會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)變化，特別是名校周邊，一般人數(shù)會(huì)出現(xiàn)大幅增多現(xiàn)象，因此各地主管教育部門(mén)會(huì)根據(jù)實(shí)際情況對(duì)“就近入學(xué)”進(jìn)行微調(diào)，調(diào)整學(xué)區(qū)劃分。以徐匯區(qū)部分初中對(duì)口“就近入學(xué)”范圍的劃分為例，在2006年，徐匯中學(xué)對(duì)口的小學(xué)中還包括南丹路小學(xué)、愛(ài)菊小學(xué)等，但在2008年，這兩所小學(xué)則不再是徐匯中學(xué)的對(duì)口學(xué)校了。

　　因此建議購(gòu)房者在考察房源之前，一定別忘了前往教育部門(mén)了解清楚，是否會(huì)出現(xiàn)學(xué)區(qū)重新劃分的情形。特別是對(duì)于兩個(gè)學(xué)區(qū)交界線附近的房產(chǎn)要當(dāng)心，因?yàn)槊磕杲逃�部門(mén)會(huì)對(duì)學(xué)區(qū)劃分做一些細(xì)微的調(diào)整，從名校學(xué)區(qū)調(diào)整到另外一個(gè)普通學(xué)區(qū)，這會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)生花高價(jià)買(mǎi)房而孩子無(wú)法上名校的尷尬情況。

　　了解政策規(guī)定

　　即使是在同一個(gè)城市，各個(gè)區(qū)縣對(duì)“就近入學(xué)”規(guī)定也有所不同，因此對(duì)于購(gòu)買(mǎi)“學(xué)區(qū)房”的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在購(gòu)房之前一定要事先了解清楚政策上的區(qū)別。

　　如在北京、上海，有些名校因?yàn)樯�源過(guò)剩，對(duì)“就近入學(xué)”招錄的學(xué)生戶口轉(zhuǎn)入時(shí)間做出了限制，這些因素使得孩子無(wú)法入讀心儀的重點(diǎn)學(xué)校。還有些學(xué)校在招生時(shí)會(huì)對(duì)入住時(shí)間進(jìn)行硬性規(guī)定，如上海有些學(xué)校對(duì)每年新招收的生源戶口遷入時(shí)間要求提前3年。對(duì)此專家建議一定要在購(gòu)房之前到該區(qū)域?qū)W校就此事詳細(xì)咨詢，包括入學(xué)的年限、同一套房的名額標(biāo)準(zhǔn)等，確定自己的購(gòu)房行為和學(xué)校入學(xué)要求相吻合。

　　此外動(dòng)遷風(fēng)險(xiǎn)也要當(dāng)心。要了解區(qū)域是否存在被拆遷的情況，以免造成不必要的損失。

　　當(dāng)心“山寨學(xué)區(qū)房”

　　有些樓盤(pán)雖然與名校僅一墻之隔，但并非意味著就能進(jìn)入該學(xué)校就讀。

　　雖然“就近入學(xué)”是指在距離居住地一定范圍內(nèi)的學(xué)校就讀，但是記者在咨詢上海市教委時(shí)，有關(guān)人士對(duì)此解釋說(shuō)，“就近入學(xué)”中的“就近”指的是相對(duì)就近概念，而非絕對(duì)地理位置的遠(yuǎn)近，不是指某個(gè)學(xué)生的家庭住址距離某一所中學(xué)最近就能就近入學(xué)，也不是指某一所小學(xué)距離某一所中學(xué)近就是就近入學(xué)。

　　據(jù)了解，按照相應(yīng)規(guī)定，每個(gè)學(xué)校的招生范圍每年都會(huì)公布一次，但招生范圍的確定是以小區(qū)或者街道整體劃分，這就產(chǎn)生居住地與學(xué)校雖然僅一墻之隔，卻不一定能被劃進(jìn)家長(zhǎng)想要選擇的學(xué)校的情形。

　　據(jù)了解，目前市場(chǎng)上有些樓盤(pán)不管三七二十一，將附近所有學(xué)校統(tǒng)統(tǒng)放進(jìn)自己的樓書(shū)中來(lái)，并宣稱自身為“學(xué)區(qū)房”，其實(shí)樓盤(pán)能否劃入學(xué)校的招生范圍，需事先了解清楚。而對(duì)于少數(shù)與名校距離很近，但并不是其招生范圍內(nèi)的“山寨學(xué)區(qū)房”，則一定要當(dāng)心。

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